高净值人群全球房产投资新格局：债权+股权

2022-11-10 18:41:52

　　随着这些年房地产政策调控的逐渐落地，炒房、炒地热正在“退烧”，中国房地产行业高速增长阶段已经结束，现已进入从债权向股权、从增量向存量、从短期炒作思维向长期价值投资的转变，可以说房地产投资市场正在引来一场重要变革。

　　在这样的大环境下，日前“财富全球房地产投资高峰论坛”在上海拉开帷幕。主办方宜信在记者采访时表示：第一，房地产投资的暴利时代已去，价值投资已来，投资非投机，重在深入研究、全球配置、科技驱动;第二，客户对综合回报、增值服务越来越重视，基于房地产投资的移民、教育、择业、养老、传承等，需要端到端的专业服务;第三，自己动手已去，专业机构已来，客户应更为关注与顶级专业机构合作，重视对机构的选择，而不是自己做项目。

　　关于未来房地产投资，股债并举是一大趋势。在此次峰会上，宜信发布了《2017美国地产第三季度研究报告》。报告详细分析了美国地产投资特点及趋势，并指出房地产债权类基金在美国市场的投资机遇，相较于实物房产，债权类基金起投门槛低，在资产配置中处于流动性、收益性兼具的防御位置，能够帮助投资者享受到全球房地产投资收益。

　　房地产作为高净值人士资产配置中的重要组成部分，在全球层面进行布局是必然趋势。

　　RPM地产集团首席执行官Kevin Brown在《澳洲墨尔本投资置业发展报告》中揭示了澳大利亚未来地产开发模式和投资趋势，他指出，“西部走廊是悉尼和墨尔本两个城市中非常值得投资的地点，不仅因为它的经济增长，而且也考虑到移民的涌入和新增就业数量的因素，能够为投资者带来机遇”。

　　此次峰会，宜信财富联合世界顶级房地产咨询机构仲量联行(JLL)发布《全球房地产投资报告》，报告不仅为投资者指出未来中国及全球主要地区地产投资战略分析，帮助投资者更好地判断未来趋势、把握投资先机;同时，报告揭示了四大关键主题词：第一，电子商务打破传统零售格局，推动全球物流市场;第二，欧洲和美国市场自住型住房短缺，推动多户型住宅市场增长;第三，旅游业游客量增长推动酒店业市场增长;第四，老龄化推动医疗相关的市场需求增长。

　　据介绍，近年来，越来越多的人是中产阶层在加入海外置业的队伍，从房价上来看，在300万到500万人民币左右的投资额占比较大，第一是买的起了，第二就是相对的价值，大家做了一个比较以后，觉得海外的房产挺有投资价值的。同样差不多地段的，伦敦核心地段的房产，和北京上海核心地段的房产，伦敦的不比北京上海的贵了。算租金收益比北京上海还划算，整体的价格，对于很多中产阶层来说也买的起。另外，在海外买房，很多中国人是可以去海外的金融机构借贷款的，凭借国内的收入，国外的银行就可以把钱借给你，有了这样一个资金的杠杆，进一步解决了这批人群的资金问题。同时也因为有这个杠杆，它的投资收益加倍放大了。目前西方国家还是低利率的环境，按揭贷款利率在3%—4%之间，而且一般都能贷到6—7成，个别情况能贷到8成。

　　海外房产投资最常见风险

　　房地产除了是高净值家庭资产组合中不可或缺的组成部分、优秀的投资标的，同时也是美好生活的载体，如移民、留学、养老等。不过，目前国内的一些高净值人士在配置海外置业的时候有一些误区和风险点，主要包括：

　　一是信息不对称的风险。国内的投资者毕竟是地域遥远，还有语言的障碍，他很难了解不同的国家，到底哪个好，不同的城市哪个好，既使是同一个城市还有不同的板块，到底哪个板块是价值洼地，哪个板块近几年涨的非常多。这些信息都是非常属地化的，当投资者离得很远就很难获得，很难获得就意味着你容易被别有用心的人忽悠。

　　中国人都喜欢买房子，出海投资的时候首先想到的也是置业，市场上有一些无良的中介抓住了这种心理，会把一些价值不怎么好，存在风险的房子进行包装推荐给国内的投资者。

　　因为信息不对称你难以避免这些坑，他会说的很好，你也难以真正了解，这是一个风险点，这个风险就要去找大机构，找长期存在的机构，长期在那里，不会轻易跑路的，会对你负责的。不会为了卖你一个房子去自损声誉的机构。这个是给投资者的建议。

　　二是买房之后的长期的投资管理风险。对于中国投资人来讲，这也是海外置业的难点。比如说今天电灯泡坏了，后天要换马桶盖，离中国那么远，怎么及时处理，再过几天你收到法院的通知，说今年的利息税没有报，已经被控告了。每个国家的相关法规都不一样，这个是很痛苦的事。

　　很多投资者一开始买房子的时候。无良中介把不好的项目包装的很好让客户去买，但后续的事情不讲得很清楚，或者误导客户。让客户觉得都了解了，就买了，后面却发现痛苦无尽，再去找中介他已经不在了，这是一个比较大的风险点。

　　这个也是要通过跟一些大的，有实力的机构，珍惜自己信誉的机构来合作，从他们这里买，如果他说我能够保证你后期的服务，而且把这些东西体现在一些合同里面的话，或者你去看，去问他，这些服务是谁来提供，如果他给你推荐的都是当地市场上非常好的供应商的话，那就是比较安全的一个位置。后续的这种麻烦就比较少，你就可以足不出户坐享全球的实物资产给你带来的实物利益。(投资快报)