外商如何投资菲律宾房地产

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菲律宾现在已经成为包括中国人在内的外籍投资人值得投资的目的地，马尼拉、宿务、薄荷岛等地越发受到外籍投资人的重视。这是该国强大的宏观经济基础，包括强劲的GDP增长，稳定的货币和先进的法律体系，讲英语的人口和热情好客的民风所决定的。此外，生活成本相对较低，热带气候以及娱乐和休闲的众多选择使外资蜂拥而至。

无论是完整的共管公寓还是单元房，在菲律宾购买房地产对于外国人来说都是相当简单的。

首先，就像该地区其他任何投资友好的国家一样，原则上菲律宾允许外国人在菲律宾购买和拥有房地产。

外国人可以购买《公寓法》所涵盖的房地产，该法规定，只要整个项目中的外国购买的份额不超过开发项目的40％，外国人就可以购买公寓。属于细分联排别墅社区的房地产产也符合《公寓法》的规定，外国人也可购买。

通常，如果外国人想购买新的单元房，可以直接与房地产开发商进行交易，如果外国人要转售现有的房地产，则要通过信誉良好的持牌房地产代理商进行交易。交易流程包括：

•准备并提供所有必要的文件

•帮助签署经过公证且具有约束力的销售契据

•支付转让税和其他费用以获取税款清算单

•在契据登记处签发产权契据

其次，外国土地所有权问题

如果外国人想要拥有房地产的土地，事情会变得复杂一些。

根据法律，外国人无权在菲律宾获得和拥有土地。这项权利主要只限于菲律宾公民。唯一的豁免是1935年宪法之前收购，通过世袭继承获得的收购（如果外国人是合法或自然继承人）的土地以及根据特殊投资者签证计划购买的专门土地。

但是与菲律宾公民结婚的外国人可以通过配偶获得土地，这是获得菲律宾房地产土地的完全合法的手段。所有文书均以配偶的名义颁发，并且必须通过配偶的资金支付。自然，这种安排需要夫妻双方之间牢固的关系。

外国人购买土地的另一种方法是让外籍人士成为购买土地的菲律宾公司的股东。同样，菲律宾法律规定，公司至少需要5名股东，菲律宾股东必须至少有60％。

外国人或外国公司对土地所有权的另一可行解决方案是长期租赁土地。目前允许个人和实体在50年内租赁菲律宾土地。此后，外国人个人可以再租赁25年，而外资企业在菲律宾成立的公司可以无限期地租赁土地。

简而言之，外国人或外国公司可以在菲律宾无限期租赁土地，然后合法拥有在租赁土地上购买或建造的房屋。未来法律完全有可能使外国人完全拥有土地所有权（例如，菲律宾前任政府曾考虑将外国人的菲律宾房地产土地100％转为外国人个人所有）。但是，到目前为止，新任总统罗德里戈·杜特尔特（Rodrigo Duterte）表示，他不允许改变对外国个人土地所有权的宪法限制，但他已提议将公司的外国所有权份额从目前的40％扩大到70％，这确实是个好消息。