简单教你如何识别房地产信托风险

自年初以来，[南京瑞丰注册香港公司]房地产信托一直在高收益和风险之间“蹒跚而行”。一方面是持续稳定增长的资金规模，另一方面却频频出现“提前”或“延期”兑付事件，令投资者难以下手。不过，业内人士表示，随着房价缓慢企稳，房地产信托市场出现系统性风险的可能性较小，但不排除个别产品无法完成兑付，因此，如何规避风险是投资者必做的“功课”。

房价企稳缓解产品风险

搜房网发布的9月百城均价环比上涨0.17%；一线城市环比上涨0.24%；二线城市环比上涨0.34%；三线城市环比上涨0.09%。另据中原地产的数据，9月北京平均房价环比上涨2.22%；上海环比上涨1.05%；广州环比上涨1.77%；深圳环比上涨1.29%。

房价上涨缓解了投资者和信托公司的风险情绪，虽然10月的房地产信托融资规模不及8月之前，但月末单周新发50亿元的增势反映出房地产信托确有回暖迹象。中国信托网信托研究中心的统计数据显示，10月22日—28日，共有20家信托公司参与发行35款集合信托产品，发行规模约为93.40亿元。截至28日，10月已发行该类产品93款，发行规模约201.90亿元。

在今年的房地产信托投资模式中，贷款占比明显增加，股权投资占比明显减少。

所谓贷款型，是指信托投资公司发行信托计划，作为受托人接受委托人（投资者）的委托，以信托合同形式募集资金，再通过信托贷款方式贷给开发商使用，后者定期支付利息并于信托计划期限届满时向信托投资公司偿还本金；信托投资公司定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满时向投资者支付最后一期信托收益和偿还本金。

所谓股权型，是指信托投资公司以发行信托产品的方式从投资者手中募集资金后，以股权投资方式（收购股权或增资扩股）向房地产项目公司注入资金，同时房地产项目公司或关联的第三方承诺在一定期限后，溢价回购信托投资公司持有的股权。不过，鉴于屡见有信托计划以股权投资为名，暗行满足212号文中“房地产公司35%资本金到位”之实，投资者需注意甄别股权投资型房地产信托是真投资还是投资附加回购，以免从产品设计之初就被转嫁了违规操作风险。如果某信托计划与目标房地产公司签订增资扩股协议，持有目标公司股权，则有资格参与公司日常管理，根据持有的股权比例向公司驻派董事及财务总监，参与经营决策，该类模式或不失为值得投资的好产品。

挑选房地产信托有讲究

今年以来，部分信托公司不看好房地产后市，为避免到期难以兑付，上半年多只房地产信托产品提前终止、清盘。据不完全统计，年初迄今约有50只房地产信托提前清盘。

与此同时，个别到期的房地产信托产品延期兑付。虽说有“刚性兑付”，房地产信托不能兑付的情况不会大规模出现，但个别产品仍面临兑付风险，给投资者造成损失。这种情况下，如何挑选合适的房地产信托就考验投资者的“眼力”，产品的投资结构、投资标的（贷款型还是股权型）及抵押物质量是主要因素。

专家表示，通常而言，标的项目的风险等级是投资价值的首要考虑因素，且项目的投资标的直接决定产品设计结构时采取的风险控制措施。根据房地产信托的设计目的，可分为财产保管、项目融资、项目建设完成、项目出租经营、项目出售等多种类型。

按融资的常见种类，房地产信托的投资标的通常有房地产开发贷款、土地储备贷款和商业用房贷款。其中“开发贷”被公认为贷款风险最高的种类，因此，对相关增信手段的要求需极为严格才能平抑相关风险。不过，贷款品种只是初步判断风险的标准，无论贷款类型如何，投资者都要尽量了解项目的真实有效情况，并对未来盈利能力做尽可能评估，了解成本、销售价格、销售面积等多重因素，以评估项目的盈亏概率。

此外，要看投资对象的担保或抵押品质量。例如，不动产抵押是房地产信托设计中最常见、认可度最高的担保品，但投资者需注意用来抵押的房地产有无限制，如耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押。

除了抵押质押，[天津瑞丰注册香港公司]常见增信方式还有收益权分层、保证、连带责任担保和强制执行公证等。一般而言，在抵押或质押物变现遇阻时，强制执行的公证可使信托计划遇到抵押物或质押物大幅折价变现或因行政审批等原因未能及时变现时，委托者或受益人得到足够的保障。对信托计划而言，有此类信用增级手段的安排意味着项目的安全级别更高。