理想中的“海岛游”如今隐患重重，泰国房地产市场或不可避雷

根据世界经济论坛发布的《2017年全球旅游业竞争力报告》，在136个国家和地区中，泰国在安全方面列118名。中国驻宋卡总领事馆发布的2018版《中国公民赴泰南安全旅游手册》显示，中国游客在泰南地区交通和溺水事故频发。

泰国掀起置业热潮

与“旅游热”相对应的，是泰国近年涌起的购房浪潮——据外媒报道，过去几年一直波澜不惊的泰国楼市正在中国内地、香港和其他经济体买家的推动下，变得异常火爆起来。

据外网2016年数据显示，泰国是中国人在亚洲其他国家中最青睐的买房目的地之一。中国人赴东南亚买房的第一大动机是投资，出于投资需求去泰国、马来西亚和柬埔寨买房的人数比例分别达到70.2%、62.2%和92%。

阳光沙滩海岸，让泰国成为了不少中国人的心头好。从2016年9月到2017年1月连续五个月，泰国房产询问量均同比增长100%以上，2016年9月同比增长甚至达到580%，增幅远远高于美国、英国、加拿大、澳大利亚等中国人海外购房传统目的地。居外网的统计，中国人最热衷投资的泰国城市为芭提雅、苏梅岛、曼谷、普吉岛和清迈。

而2010年以前，几乎没有中国人到泰国购房。FT有统计显示，近年在普吉岛和清迈等旅游度假地区，中国购房者的比例已经达到20%；一些热门房产项目中，中国购房者比例已经达到50%。这些中国购房者很多是年轻人和中产阶级。

的确，作为东南亚第二大经济体，在泰国置业有着其他国家并没有的优势：永久产权、房价便宜、房子带精装修、没有公摊、周边配套齐全等。从过去10年的统计数据来看，曼谷、芭提雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。加上出租回报，泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。相对于其他东南亚国家，已显示泰国经济的良好增长迹象。

但如果从房价收入比来看，泰国的房地产泡沫比北上广深还大。从2012年开始，泰国房产已经暴涨不少，以外国人能购买的公寓为例，2012年3月至今涨了43.3%。曼谷核心地区的高端公寓均价高达20万泰铢一平（约4万人民币），更贵的30、40万也是常有的。

再高的房价也要有人“接盘”。外国人在曼谷买房要抢，当地人可不需要。泰国法律规定，产权公寓销售给外国人的比例不得超过49%，剩下的51%只能卖给当地人。

本地人并没有国外买家的强购买力，据了解，以曼谷为例，当地月平均收入才2.5万泰铢。泰国本地人买新房又可以享受0首付、低贷款利率，买房的价格比外国人低不少，所以很少有人去光顾二手房，只有国际友人“出手相救”。

在泰国炒房流动性堪忧。有专业机构预测，泰国未来一年房价涨幅不会超过2%。但有的中介在卖泰国房子时，还会提到说当地租金回报率高，能到6-7%，个别还有说10%。

泰国法律规定，公寓是不能在Airbnb这样的网站上直租的，只能走当地中介渠道。这就意味着代理费是一大笔钱。

再加上泰国高端的一些楼盘，物业费相当贵，毕竟泳池啊、绿化啊，都得花大价钱，交完税之后，全部算下来，扣除所有费用，回报率能有5%就算不错了。

如果选择在国内远程租房，意味着需要操心的事情更多。外国人贷款、钱汇到泰国、期房等等细节问题，都要考虑。

一旦其所处城市的房价下跌、或者家庭收入大幅下降，那么其家庭财务杠杆极有可能会崩塌。

所以在购房时建议除了评估个人的净资产状况、现金流水平外，还要进行动净态综合投资回报评估，以此来规避风险：

比如，以泰国为例，5%-6%年租金/房价的水平，其静态回报率还是不错的，但是，如果从动态评估的角度看，泰国房价的潜力还是存在较大不确定性，其GDP增速多年来一直保持中速水平，其当下的人口出生率更是严重偏低仅为0.4%左右（男女比例不协调、男性存在出家的风俗）。