最新马尼拉投资环境解析

我刚结束了菲律宾马尼拉4天3晚的考察之旅，付了3套房的意向金，选好房号，剩下的签完合同之后，此事就尘埃落定了，作为一个海外房产置业的资深人士，借机把自己这次的感受和大家分享！

一、先来说说我为什么选择马尼拉？

原因很简单。首先，投资就是为了挣钱。

比起各种母基金、类固收、私募股权、保障类的理财产品，我个人投资偏向房产，但我们知道，国内房产黄金时代早已落下帷幕，不适合投资。

房产投资找对风口很重要，毫无疑问在国家一带一路的英明领导下，现在中国投资风口在东南亚。而菲律宾的经济基础在东南亚国家中相对良好，房价处于红利上升期，加上许多基础设施建设还有待完善，城市的发展同样也给了房价很大的增长空间。

数据显示，近3年菲律宾房价每年以10%左右的速度增长，平均年龄24岁的巨大人口红利给予了房产市场新的活力。

马尼拉作为一个国际化的大都市，有2400万人口，密集度极高，是中国密集度最高的城市深圳的8倍，并且不像中国有几个一线和强二线城市，现在菲律宾只有马尼拉一个特大城市，吸引源源不断的年轻人涌入马尼拉都市圈，大量人口将涌入，房产需求不断增大，因此马尼拉投资潜力很大。

二、我是如何选择投资项目的？

确定了大趋势，选对国家或城市了之后，海外置业最重要的就是位置和地段了，好的位置和户型除了可以增加流通性，也能带来良好的租金收益，我在实地考察之后，选择了位于马尼拉的Malate中央生活区的乔布斯国际公寓，楼盘附近交通便利，紧邻轻轨和交通大道，周边政务机构、使馆、高等学府、体育中心、购物中心环绕，快捷便利。

房子于2019年6月交房，已有部分用户入住使用，提供10年超长包租，确保前5年7%、后5年8%的租金收益，且在交房3个月后开始计算租金。

多数人投资菲律宾房产，最开始都是被"炒楼花"吸引而来的。菲律宾低首付甚至零首付的付款方式，在楼花阶段仅仅需要开发商处更名即可套现走人，赚一波快钱。

说实话，我不认为菲律宾房价会像国内房价前些年那样爆发式增长，我最终的目的还是做长线投资。所以在选择项目的时候，倾向于选择能较快出租以获取现金流的现房/准现房，对我而言，买了房子有人租，能长租是最好的，稳定的租金可以带来良好的受益。

其次是看位置，房地产投资首要之务当然是地段了。理想的投资地段，毋容置疑是菲律宾的核心商务区CBD或者是有潜力成为未来CBD而拥有大幅度增值趋势的区域。不过相对的，投资成本也较高。

而除了CBD之外，马尼拉高校附近的"学区房"一样有着高回报率，因为菲律宾的大学不同于国内的大学，菲律宾大学都不提供住所，学生不得不在学校周边自己寻找住房，因为在学校附近的公寓出租率很高，年租金回报率达到的8%以上不是难事。

最后看交通，马尼拉作为全世界人口密度最大的城市之一，超2400万人口在马尼拉拥挤地生活着。马尼拉市区交通主要依靠Jeepney、tricycle （就是人力的三轮车）、LRT（轻轨）。轻轨是菲律宾上班一族出行的重要交通工具，面对马尼拉日益严重的堵车状况，乘坐轻轨无疑是最佳选择。这些年轻人是马尼拉租房的主力客群，因此，选择便利的轻轨站旁的物业做投资，也是取得最佳出租回报的方式之一。

三、菲律宾房产有什么坑？

前段时间，我曾看到新闻报道，去年很多中国人在菲律宾买房，被不少黑心中介欺骗，1套房子交了七八千，甚至一万元的服务费，最后买到的却是只有50年租赁权的房子。

在海外，这样子的事情发生概率还是挺高的。一个国家的国情、法律制度、当地的市场情况、信息获取深度等等各有不同，一个初来乍到的作为外国人的你，要分辨清楚还真是比较难的。

因此在海外买房除了找到靠谱的中介之外，一定要带一个律师，相关合同这边有不少关于房地产公司的法律条款，专业的事交给专业的人来做。此外一定要保留一切原始文件和单据，如果你把现金交给中介，千万千万要保留一切原始文件和单据，银行存款凭条等一定要拍照留存。不要嫌麻烦，万一出现了问题，这些措施可以更好保障你的权益。

目前，菲律宾正处于经济发展的时期，在大搞基建，这是房地产崛起的时刻，可以保证房产在未来的升值空间和较好的租金回报率。大陆的炒房客也陆续进场，之后菲律宾的房地产市场会越来越热，这时候投资菲律宾房产，是最佳时期。

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