印尼这些年的经济增速十分引人关注，印尼主要发展基础设施和制造业与服务业，近年来印尼庞大的内需市场及其具爆发力的快速成，更使印尼的经济体质出现结 构性的正面转变。因此也吸引了大量海外企业家来投资。关于印尼投资的最新行情，你都知道吗？今天小编就来为您梳理，怎样投资印尼房产？投资前需要知道那些事！

1.印尼房产所有权

印尼拥有几种属性不同的土地所有权，土地永久产权被称为“HM“。只有印度尼西亚公民及特定的印尼公司才能拥有HM土地所有权。有限责任公司不得享有HM。

也就是说，国外人士仍旧无法以个人的名义拥有永久产权房产。虽然印尼的成文法会让国外投资人感到有些棘手，但仍可购买印尼的共管公寓。国外投资人士还可购买土地的控制权，不过在印尼法律上更加困难，并且投资者的内心会感到有些忐忑。

02.非印尼人士并不会有抵押贷款

虽然这是印尼房地产市场朝着正确方向迈出的一步，但印尼政府会严格执行有关财产的外国所有权的控制比如：外借人士的购买物业权利其实是根据“使用权”而非“拥有权”，只有印尼国民才有“拥有权”。所以想要得到印尼金融机构对于国外人口发出物业贷款几乎是不可能的。虽然印尼法律现在并没有明文禁止本地银行向国外投资者出售抵押贷款，但是银行在审慎的管理下都会拒绝向在“使用权”范畴下的物业批出贷款。

3.对于外国人房地产投资的严格规定

即使通过了可以购买印尼房产的条例，国外投资者仍需要在印尼房地产市场遵守针对外籍人士的严格要求和规则。国外投资者只能用政府为每个区域规定的固定最低金额来购买物业。比如在雅加达的外国人将需要用最少100亿印尼盾（1印尼卢比=0.0004803人民币）来买一间房屋和用50亿印尼盾来买一套公寓，其他地区拥有不同的价格限制。

除了房产价格水平之外在印尼购买住宅或公寓还有其他要求。国外人士及其家人必须拥有居民身份。并且应该从政府或开发商那里购买房产。

印尼投资房地产注意事项

1.法律环境的复杂性

印尼的法律体系整体完整，但存在下位法或操作细则缺位的情况，实务操作中需特别注意。尤其是土地法律制度复杂，需要密切关注当地法律变动的情况并仔细甄别。建议投资者聘请专业律所、专业会计事务所等专业机构进行协助。

2. 尽职调查的重要性

印尼土地市场复杂，实务操作中存在有权属登记和无权属登记的土地，且第三方可对土地权属提出异议的法定时限较长。建议投资者在初始获取地块时对土地进行全面尽职调查，通过聘请专业律师和运用政企关系等多方途径，摸排意向地块的产权干净程度，并确定地块的权属、来源、政策、基本经济技术指标等各方面是否适合开发建设。

3.“两难”的劳动用工问题

一方面，当地劳动力质素普遍不高，可能无法适应国内企业运营要求，而鉴于印尼对当地劳工的保护，企业应当雇佣部分印尼本地从业者;另一方面，若企业坚持聘用符合企业发展要求的外籍劳工，可能导致用工成本大幅上涨，且企业需要考虑到外籍员工工作签证的批准难度。

印尼投资房地产的风险

1.土地私有

对于中国投资商而言，和拥有土地的印尼民众之间的协调或讨价还价是一个非常耗时费力的过程，钉子户和坐地起价的情况十分普遍。著名的雅万高铁项目就因为征地的问题进展十分缓慢，至今仍未完成工程内的所有征地。两国政府都力捧的工程尚且如此，民间企业的征地难度可想而知。所以很多开发商在征地时都会寻求当地政府的协助，而当地政府也会很自然地要求“分一块蛋糕”。如何与印尼民众和印尼当地政府打交道需要中国企业好好动动脑筋。

2.基础设施建设差

印尼的基础设施建设差，面临着电力系统供电不足、全国交通基础设施滞后、居民饮用水不足等严峻问题。而对于印尼房地产来说这意味着：

(1)交通运输的落后导致印尼的运输成本极高，很多国内产品的价格甚至高于直接进口产品，而房地产投资尤其是地产开发所需的大量建工材料都会因此成本剧增。电力系统的落后也将带来因电力不足、停电频繁导致的工期延长或住房价值下降等问题。

(2)对于房地产行业，决定楼盘房价的最大因素之一就是楼盘的地段。但即便在城市，也同样面临着基础设施建设差的问题，这将对楼盘的价格产生重大影响。

3.政府行政效率低

(1)印尼是民主共和制国家，采取民主直选的方式选举市长和省长，各省、区、市享有很高的自治权。中央政府的许多政策在地方上经常没办法得到有效的执行。政府各项大小事宜都需要通过各级议会投票通过，再加上印尼复杂的行政审批程序都导致行政流程冗长。

(2)在印尼，审批土地投标、交易、建设等方面的相关证件和行政流程都将是一场持久的拉锯战，甚至有可能“中道崩殂”，所以投资印尼房地产的中国企业要打好预防针，提前做好在漫长的前期投资过程中可能带来的成本剧增、资金周转困难、政策转变等潜在风险的应对。

印尼房产，对中国投资者来说既是挑战也是机遇

1.挑战

印尼以穆斯林信仰为主的宗教结构，导致文化差异过大，可能对经济投资带来一定影响。穆斯林信仰较为激进，因此与崇尚和谐的儒教信仰易发生冲突。最后，大国角逐的必争之地，导致印尼市场竞争异常激烈，美日澳韩等国已经在当地有着几十年的市场垄断地位，新兴投资者想打入市场的成本更高。由于历史原因以及地理位置原因，目前占印尼市场主要地位的是以上四国，中国新兴投资者想要打入市场，需要花费更多时间和金钱。

2.机遇

但印尼经过与中国长达千年的交往，目前拥有一千万人口以上的华人，民族亲近感上强于他国。并且由于各种原因，印尼华人在经济上占主要地位，有利于国内投资开发对接。其次，印尼各种资源十分丰富，吸引了包括中国在内的各国投资者前来开发。再次，印尼人口红利大，消费市场广阔：印尼有超2.8亿人口，年龄中位数为30.5岁，35岁以下人口占67%，19-27岁的蓝领人口有7000万，并且及时行乐文化盛行。

特殊的地理位置，也是中国推行全球性战略不可或缺的一个关键部分（“一带一路”必经之地）

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