中美两例土地流转信托项目对比

3月7日，中信信托表示，与济源市政府合作，正式成立了河南省首个土地流转信托项目——“中信·济源农村土地承包经营权集合信托计划”。该项目是全国首个针对建设生态文明、防风固沙、防治雾霾为主要目的的土地流转信托。

流转目的相同环保增加收益

记者在中信信托官网上看到，[在大连注册香港公司服务] 该土地流转信托项目是为了通过与高附加值的苗木花卉企业合作，探讨信托金融机构针对农业企业的金融服务模式，激发土地的金融属性，将土地增值最大化。

同时，土地流转既可以使农民从土地上解放出来，从事效益更高的工作，又可维护农民的土地承包权，使农民享受到土地流转带来的增值收益，并将土地真正变为农民可携带的资产，释放农村土地的资本活力。

记者在美国纽约埃尔迈拉市的一份日报的官网上看到媒体报道的一条信托新闻，该信托项目同样是针对生态保护的。

根据该媒体报道，这款土地信托项目在五指湖区。该项目成立于1989年，至今已经保护了超过16000英亩未开发的海岸线、峡谷、农田和森林。该土地信托项目拥有并管理了30个对公众开放的自然保护区，持有超过100个属于私人的地产和税收对象的地役权。该项目于美国时间3月11日增资至500万美元。

土地制度不同模式存在差异

在中国，土地实行的是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。2014年中央“一号文件”《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中指出，“稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。”

而在美国，土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。记者查询了相关资料，中国对土地信托的定义，大致上指是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业的规划与管理能力，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。

美国土地信托模式是开发者（委托人）购买一块生地（raw land），再将该土地所有权信托给受托人，签订信托契约，受托人发行土地信托受益凭证，而由委托人销售该受益凭证给市场上的投资人，受益凭证代表对信托财产（土地所有权）的受益权，销售受益凭证所得资金用来改良土地，然后将土地出租给由该开发者组成的公司。

受托人收取租金，[在宁波注册香港公司服务] 负有给受益凭证持有人固定报酬的义务，并将剩余租金用来买回受益凭证。这一模式具有以下特点：通过资金的“集合”，解决了开发土地尤其是生地所需的巨额资金；为投资者提供了投资于利润丰厚的土地产业的机会，同时也降低了个体投资风险；投资人所拥有的受益凭证可以流动，具有较强的变现性。