侯仁凤：房地产信托兑付洪峰已过

2013年是房地产信托兑付的高峰期，[专业注册香港公司服务]全年爆出多起兑付风险事件，其中还不包括被信托公司通过接盘等方式“刚兑”掉的问题产品。不过，到目前为止还未见有出资方无法拿回本息的情况出现。

就已爆出的风险事件来看，除安信信托的昆山·联邦国际资产收益财产权信托计划存在融资方与信托公司之间的合同纠纷之外，其他的兑付风险事件大多是因为融资方出现流动性困难所致。

信托公司在无法或不愿通过接盘方式延续项目融资的情况下才会将项目的兑付风险曝光。但是从事实上来看，兑付风险的曝光并不意味着出资方无法得到本金和利息的偿付。

信托公司一般会将房地产信托融资项目的债务抵押率控制在三成左右，也就是说，即使融资方确定无法支付本金和利息，信托公司还可以将抵押物进行拍卖，用所得款项支付本息绰绰有余，并不会让出资方蒙受损失。

比如2013年初安信信托的温州“泰宇花苑”项目，虽然融资方出逃，但是在抵押率为34.78%并有“泰宇花苑”项目公司90%的股权质押的情况下，信托公司非常自信地拒绝了免息接盘的重组方案，坚持收回本金及利息。

2014年随着城镇化的政策性布局，预计楼市将逐渐回暖，房地产景气指数有所回升，房地产信托兑付风险有所降低。

从规模上看，2014年到期兑付的房地产信托规模大概只占2013年到期兑付房地产信托规模的三到四成，大幅度减缓了兑付压力，而且到期兑付的时间分布均匀，不会出现集中兑付的情况。

从2014年到期兑付的房地产信托项目收益情况来看，其均值为10.52%，而近两个月新发行的房地产信托预期收益率为9.65%，即使融资方通过借新还旧，兑付到期产品也能将其融资成本降低近一个百分点。从这点上看，2014年到期的房地产信托兑付风险进一步降低。

从兑付产品的分布地区来看，2014年到期的房地产信托集中在一二线城市，占全部到期房地产信托总只数超过5%的有北京、成都、深圳、西安、重庆和杭州六个城市。相对来说，一二线城市住房需求较强，房价稳定，对应的信托融资能够获得进一步的兑付保障。

从到期房地产信托的受托人来看，受托信托公司在兑付只数和兑付规模方面占比都较大，包括平安信托、中铁信托、新华信托、四川信托、长安国际信托和中建投信托，而这几家信托公司的实力在所有信托公司中应该算中上等，存在一定的“刚兑”实力。

房地产信托在经历了2013年最艰难的兑付高峰期之后，兑付风险警报基本在步入2014年之后解除。

根据信托业协会的数据统计，[珠海注册香港公司服务]投向房地产行业的信托占比自2010年以来逐步下降，截至2013年前三季度已下降至9.33%，房地产信托的兑付风险以及其对整个信托行业带来的风险正在逐步减弱。

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