商业地产资产证券化破冰

      近日，中信建投设立的海印股份信托受益权专项资产管理计划正式成立，成为近一年来首个通过券商资管计划发行的企业资产证券化产品。该产品同时被业内认为是国内首个以“商业地产为基础资产”的证券化产品。

      据记者了解，[注册开曼公司]此次“海印股份资产证券化产品”分为优先级资产和次级资产，共募集资金15亿元，其中优先级募集资金14亿元，次级募集1亿元。专项计划募集资金将用于偿还银行贷款并补充公司流动资金，为公司战略转型升级提供资金支持。

      广东海印永业（集团）股份有限公司（以下简称“海印股份”）表示，未来将积极利用移动互联网和大数据技术，将公司经营物业打造成为综合型休闲娱乐中心和生活社交场所。

      今年5月，国内首只交易所场内房地产投资基金产品REITs（房地产投资信托基金）正式在深交所综合协议交易平台挂牌转让。短短几个月的时间，另一宗涉及商业地产项目的资产证券化产品也宣布成立。在资金层面紧缩的大环境下，这是否说明商业地产的融资渠道正在有选择地拓宽呢？

      从今年3月开始，证监会批复了7单资产证券化项目，其中海印股份资产证券化产品于4月17日获批并于近日成立，其他6单尚未成立。

      最近一段时间，先有房地产投资信托基金在深交所挂牌转让，再到海印股份资产证券化产品成立，业内普遍的观点认为这是证监会对房地产企业再融资逐渐松绑的信号。对于渴望资金的房地产行业而言，融资是否能缓解当前对行业资金的饥渴，还需要时间来证明。

      世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟在接受中国商报记者采访时表示：“资产证券化产品在我国起步较晚，与美国、新加坡等国家相比，国内的相关产品并不成熟。”但是从商业地产融资层面来看，从传统融资形式转向直接融资，这是一种发展方向。

      根据海印股份公告显示，被外界誉为“国内首个以商业地产为基础资产的证券化产品”的项目在此前已经运作了相当长的一段时间。

      从证监会审批的时间来看，管理层对此持相当谨慎的态度。记者从证监会官网获悉，2013年7月东方证券-阿里巴巴1号至10号专项资产管理计划批复后，没有类似的资产证券化项目获得批复。经历了空窗期后，从今年3月开始，证监会陆续打开了窗口，批复7单资产证券化项目，其中上述海印股份资产证券化产品于4月17日获批。

      消息显示，海印股份2013年5月就抛出资产证券化计划申请，拟发行规模为16亿元，最终证监会审批规模为15亿元，其中优先级14亿元，次级1亿元，次级部分由海印股份代表原始权益人全额认购。

      从海印股份的相关公告获悉，此次的基础资产是海印股份及下属13家子公司旗下14个商业物业未来5年的经营收益权。在产品设计上，中信建投通过银行和信托公司架设“专项资产管理计划+信托”的双层架构。

      “和国外成熟型的资产证券化产品相比较，国外的类似产品是对所有人开放购买，而国内则对投资者有一定的限制。”陈仲伟表示。据悉，此次“海印股份资产证券化产品”由符合资格的机构投资者认购，其中“次级资产支持证券不超过1亿元”，由公司代表原始权益人全额认购。

      据了解，除了“海印股份专项资产管理计划”与“中信启航专项资产管理计划”皆以专项资产管理计划的形式推出之外，包括保利地产在内的一些开发商一直将目光聚焦在此，对于需要大笔资金支持的商业地产而言，资产证券化未尝不是一种新的尝试。

      中投顾问高级研究员郑宇洁认为：“商业地产的融资渠道主要包括银行贷款、企业自筹资金、信托、房地产信托投资基金、企业发债等融资方式等，通过房地产企业资产证券化是商业地产融资渠道拓宽的一种表现。随着我国商业地产的日益发展和金融业的发展，以后这类融资方式还会出现。”

      这样的操作模式不仅为开发商解决了资金问题，还能保证开发商牢牢掌握物业所有权。

      与传统债务融资相比较，[注册马绍尔公司]资产证券化不受公司净资产规模、盈利指标的影响。相关企业不是将真实的商业物业打包出卖，而是用租赁物业未来的收益权进行融资。这样的操作模式不仅为开发商解决了资金问题，还能保证开发商牢牢掌握物业所有权。

      郑宇洁介绍说：“国内专项资产管理计划由证监会来审批并在证监会官网上公示。目前，国内资产证券化规模约为2500亿元，大部分为信贷资产证券化，企业信贷资产证券化规模仅300亿元左右，2011年重启后的发行规模甚至不到100亿元。资产证券化业务在国内缺乏法律法规的支撑，操作路径不成熟，证监会一般针对个案具体审批时间较长。”

      追踪海印股份专项资产管理计划产生的背景，可以得知，其出现的基础来自去年证监会发布的《证券公司资产证券化管理规定》。

      该规定提出商业物业等不动产财产可作为基础资产进行资产证券化，商业物业要求有可预测的现金流，资产支持证券可转让。

      对此，陈仲伟认为，成熟的商业运营模式可以锁定商业价值，再通过每年的市场评估价值，从而体现在股价上。现在国内商业地产的年收益率一般在3%-4%左右，而国外成熟的产品复合增长率已达到13%-14%。可以说，国外先行的资金操作模式已经给投资者提供了极具吸引力的投资前景。

      从目前的情况看，“海印1”—“海印5”五个品种，最低的一年期限预期收益已经超过6%。但是国内的商业资产价格升值空间有待论证，同时商业地产受到电商以及过剩的影响，增长率很难保证与国外持平。

      从市场的反应看，一些持有大型商业物业的公司对这些项目持续关注。因为通过资产证券化可以使得公司资金实力得到保证，由此助力公司升级。以海印股份为例，在融资方案发布之后，该公司也发布了关于加快公司战略转型升级的规划纲要。纲要提出采用内生式增长和外延式并购双轮驱动，将其打造成家庭生活休闲娱乐中心运营商。据了解，该公司还有一些城市综合体等商业地产项目，通过认购预期的收益可以实现“以房养商”的商业模式。

      对此，陈仲伟表示，国外成熟的资产证券化项目可以优化资产结构，起到盘活资产的作用。

      资产证券化的出现，使房地产金融市场呈现商业银行、股票市场、债券市场和投资信托的多元化格局，这是房地产金融重要的创新方向。

      不可否认，商业地产的发展需要长期资金支持。

      郑宇洁认为：“商业地产一般前期投资规模大，资金占用量大，后期运营管理难度大，短期内难以收回成本，因此对企业的实力要求较高，需要有持续的资金投入。”

      虽然现在商业地产资产证券化尚处于开始萌芽阶段，但是从长远角度看，“实现商业地产的资产证券化，可以为项目融得资金。同时，还具有还款期限长，投资者多为机构投资者且长期持有等优势。资金来源的稳定和可靠有利于商业地产项目的长期稳定运营和发展。”

      但是需要注意的是，[马绍尔公司注册]“目前我国资产证券化的法律基础还较为薄弱。”陈仲伟认为，资产证券化立法过程还有很长的一段路要走。他透露，早在十几年前业内已经有类似的探讨，但是到目前为止尚未有进入到立法的阶段。

      此外，郑宇洁认为，资产证券化的缺点包括融资成本较高，企业通过资产证券化融资成本高于发行企业债和贷款的成本。

      住建部政策研究中心主任秦虹在谈到商业地产资产证券化问题时指出：“关注商业地产资产证券化未来的发展，涉及到商业地产本身的经营，以及商业地产在未来经营创新方面的方向，这是十分有必要的。”她认为资产证券化代表了我国商业地产融资创新的方向。

      秦虹认为，商业地产经营特征和现状倒逼了资产证券化的发展。资产证券化的出现，开拓了房地产直接融资的渠道，使房地产金融市场呈现商业银行、股票市场、债券市场和投资信托的多元化格局，这是房地产金融重要的创新方向。