楼市供应持续低迷 商业住宅楼盘或成供应主体

    2014年开年土地市场迎来成交高峰。而与土地市场的高位开局形成鲜明对比的，是楼市供应的持续低迷。

    中国房地产报记者经多方调查后发现，1月份，“刚需”与高端市场同时陷入供应低迷的窘境，前半月出现“零供应”。[马绍尔公司介绍]而从1月份的成交情况看，商住项目及中高端楼盘的成交却表现“抢眼”。2014年在北京计划供应的住宅用地中，普通商品房供应被挤压至30%。

    从目前的供应结构看，在保障房、自住型商品房、普通商品房的三元组合中，普通商品房供应被挤压，在地价上涨、高端限价的情况下，房企的业务模式也更加多元化，尤其是商住及含商业的项目供应加大，成交走高。中国房地产报记者采访的多家中介机构均表示，未来商业及高端产品将成为开发商新的利润增长点，充当起市场供应主力的角色。

    房企急补仓缓放粮

    2014年1月第二周，北京土地市场共成交了8宗土地，迎来首个成交高峰，其中住宅用地成交成为主力，商品房供应出现断档。北京市建委发布的信息显示，1月前两周，新建商品住宅市场出现“零供应”。而去年同期，链家地产的数据也表明，彼时曾有两个项目共计168套房源入市，而今年的供应量则为连续4年来同期的最低水平。

    思源经纪总经理助理李昕炜认为，1月份的“零供应”或受两方面影响：一是2013年年底政府的“限涨”政策执行力度大，导致部分开发商被动推迟了开盘计划；二是进入2014年以后尽管政府的“限涨”力度依旧，但已经上报的预售申请仍未获批，这使得一些开盘意愿较为强烈的开发商仍处于等待预售证的阶段。

    但值得注意的是，“刚需”盘在1月份也没有任何供应，很多业内人士猜测开发商在地价上涨与房价上涨预期中捂盘惜售。对此，伟业顾问副总经理赵铁路表示，开发商真实的意图并非是惜售，而是想跟政府讲一些条件，“拖着，毕竟现在地价涨得太快”。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，2013年楼市销售火爆，2014年开年伊始，房企正处于一年中资金流最为充裕的时候，此时更易出现由于库存不足造成推盘积极性普遍降低的局面，加之2014年北京加大自住型商品房用地供应，使纯商品房的供地量受到挤压，而房企对于土地的补仓意愿依然强劲。

    商住盘挤进供应主体？

    在2013年12月份房企营销策略的转变下，[马绍尔公司注册流程]楼市供应结构也出现了较大调整，中高端项目与商住项目成为供应主力，1月份楼市成交结构也由此向中高端及商住项目偏移。

    在低端、中端、高端区别对待的三元格局下，房企的业务模式也更加多元化。商业及高端产品或将成为新的利润增长点。据亚豪机构统计数据显示，1月第二周，北京商品住宅成交套数排行前10的项目中，包含顺义·绿地启航国际、中粮万科FUNMIX半岛广场、红石座、熙悦睿府·书香、珠江四季悦城、中国铁建·梧桐汇等在内，共有7个项目全部为商住产品。

    李昕炜认为，商品住宅市场成交情况一直与供应是正相关的，而商住楼同样也具有这一特征。从需求角度看，自北京实施“限购”以来，商住楼市场凭借“非限”优势逐步活跃，若“限购”长期实施，商户楼市场需求有望逐步壮大。

    对此持不同意见的赵铁路则认为，因国家政策限制审批商住项目，所以判断商住楼将很难成为未来的供应主力，此种住宅产品将很难有大的发展空间。

    除商住产品外，中高端项目在1月份也表现“抢眼”。排名首位的京投万科·西华府项目属位于北京市丰台区的中高端住宅项目，在其469套周成交量的强力带动下，北京市四至五环间的住宅产品由之前一周的2%成交占比，大幅提高到第二周的22%。与此同时，总价在300万元至500万元之间的产品占比也提高了近10个百分点。

    对此，任启鑫分析指出，当前受限价令限制，“刚需”项目惜售情绪加重，推盘积极性显著降低，房企转而依靠中高端项目及商住项目两种产品线以提高利润，这也是一种“曲线救国”的策略。

    任启鑫预测，未来商住项目及中高端项目将作为房企的主力开发及盈利产品，被持续推向市场。