世茂房地产谋商业转型

世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛接受21世纪经济报道记者采访，详解了世茂房地产（0813.HK）商业转型路径。

许世坛透露，世茂未来的社区配套将Mini化：“Mini Mall、Mini Hotel将是世茂房地产重点发展的商业产品。不仅能为社区提供配套，而且能改变以往购物中心、酒店动辄投资几十个亿的局面，有利于实现财务平衡。”此外，世茂房地产旗下已开业8家酒店，进入盈利状态。

“Mini Mall是世茂社区商业的方向。”许世坛说，第一它是社区配套，第二可以实现较好的租金收入。社区有了这些商业配套以后入住率会更高，增值也更有保证。

许世坛进一步解释，1万平米左右的Mini Mall，[加拿大合伙制企业概况]里面没有纯购物场所，只有“吃喝玩乐”的功能类消费，可以与电商错开竞争。这些Mini Mall世茂不打算出售，而是自持。

许世坛指出，投资一个大的购物中心一般需要8亿－10亿元，而做一个Mini Mall只需要几千万元。Mini Mall复制性强，资金沉淀少，不会影响公司的现金流。同时，公司还计划配建一些小的酒店，但不准备持有，而是卖给酒店管理集团或其他投资者，回笼资金快，对社区人气也有帮助。可能小区还在建设过程中，但配套的Mini Hotel可能已经先开业了，这样社区氛围就起来了。

许世坛思考比较多的是产品线如何细分，包括客户群。小的公寓、商业、酒店、酒店式公寓、办公产品，“如果细分成十个、八个产品，每个产品只需要卖十几个亿，很容易就能卖到100亿。”反之，建设那些面积很大的购物中心，不仅占用的资金巨大，招商、运营也很困难。

除了Mini系列商业，世茂房地产2013年还在深圳前海购买了商办用地，正在邀请世界著名设计公司进行设计。此外，旅游地产、养老地产，甚至农业地产、文化地产，也在商业地产拓展的范畴。

2014年1月1日，克尔瑞研究院发布的《2013年中国房地产企业排行榜》显示，世茂房地产以全年实现销售收入670.7亿元排名全国房企第9名，[加拿大子公司或分公司]增长46%。据分析，截至2013年底，世茂房地产可售房源货值约为1300亿元左右，按照目前70%的去化速度，世茂房地产2014年销售额有望突破千亿元。

克尔瑞研究中心研究总监薛建雄分析认为，世茂房地产的资金实力越来越强，有能力持有一些高效率的商用物业。在业务上，这些小商业和酒店对世茂的大盘开发能起有很好的帮助，因为完善的社区配套，可以提升大盘的溢价能力。

许世坛称，世茂房地产在2013年重点做了跨界整合的铺垫。世茂自己持有的一些酒店、商业，经营情况都很好，现在准备逐步输出到一些大型项目上，帮助这些大型项目提高溢价能力。

薛建雄表示，房地产各种成本都在上涨而利润下降的背景下，把社区配套做好，可提高收益，促进销售。据透露，近几年世茂房地产去化率基本在70%以上。