旅游地产：一列开往“春天的地铁”

2010年，政府调控重拳频出。

2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称作“史上最严厉”的楼市调控开始。围绕“差别化信贷政策”和“保障性住房建设”，各地调控新政密集出台；9月29日政府再出台“新五条”政策。此次以“限购”等行政手段为核心的调控政策意在防范房价再次反弹。

调控频出，大型房企也从转变心态开始向发展战略和商业模式的方向转变。

旅游地产渐热

在风云变幻的“政策调控”之下，房地产企业的日子似乎是“越来越不好混了”。然而2010年底，旅游地产却成为房地产企业发力的重点，房企似乎找到了又一块尚未完全开发的“新大陆”。

2010年11月5日，建业与河南焦作市修武县人民政府签订了战略合作协议。建业将投资50亿开发“云台山”旅游品牌，并完善配套设施，延伸产业链条。而此次合作涉及三大地块，项目涵盖商业、住宅、五星级饭店、美食城及多功能旅游服务区等多种形态。

无独有偶，2010年12月12日，三门峡市陕县人民政府与河南泰宇房地产公司签订了高阳山温泉综合开发项目。该项目总投资50亿元，涉及城中村改造、温泉度假区星级酒店建设和高阳山生态区建设与开发等。项目建成后将成为集温泉养生、休闲度假、商务会议等功能于一体的5A级国家旅游度假区。

把旅游地产当做“新大陆”来开发的不止有河南本地的房地产公司，外资房地产企业的入驻也吸引了公众的眼球。

2010年11月25日，黄河西霞院旅游区(吉利)整体开发项目投资合同已正式签约。该项目由美国科尔公司与河南城开集团共同出资开发，建设项目包括：国际会议休闲度假中心、“欢乐河阳”主题游乐园及康体运动休闲度假区等，项目总投资70亿元。

在如此密集的时间维度内，房地产企业纷纷选择进军旅游地产，由此可见，旅游地产日益成为房地产企业眼中的“香饽饽”。

从全国范围来看，旅游地产逐渐呈现一种升温的态势。地产巨头万达、万科也纷纷打起了旅游地产的主意。

2010年12月22日，万达集团对外界证实，将联合国内多家知名地产商共同在琅岐岛投资建设集购物、餐饮、旅游、娱乐、文化、休闲等功能为一体的大型综合旅游项目，一座全新的国际旅游岛呼之欲出。

而另一国内地产巨头——万科则将地盘延伸到了福州永泰大樟溪岸。万科将利用丰富的温泉和景区资源打造高端山水温泉休闲社区。

同时，有一些本土开发商打起了“旅游地产运营商”的旗号，为自身的发展壮大擂鼓呐喊。

“应该说，这一波‘旅游地产’开发潮当中，有真正以旅游地产运营模式进行开发的地产公司，但也不乏个别开发商只是借‘旅游地产’的概念进行炒作和变相营销。”有业内人士指出。

把鸡蛋放入多个篮子

据了解，旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shoppingmall等模式。

变则通，在中央政府调控政策频出的情况下，房地产企业积极寻求企业转型无疑是一种有远见的投资行为。

河南泰宇房地产公司董事长简小兵在谈到其进军旅游地产时坦言：“当前各种政策调控已经很明显地向市场表明，住宅楼市已不再适合投资者介入，而对于开发商而言，‘不把鸡蛋全放在一个篮子里’，在住宅地产之外积极寻求企业发展的新路径，也是一种明智的决择。”

因此，在整个楼市都迫切“求变”的氛围中，旅游地产也理所当然地成为一些开发商的“新篮子”。

同时，地方政府对旅游地产项目多持支持态度，主动寻找企业合作。

三门峡市商务局有关负责人告诉记者，为了最大价值地开发资源，通常地方政府会绑定一个有实力的企业进行土地一级开发，进行整体规划，待区域成熟后，再进行进一步的招商引资。

“而且，与抑制房价过快上涨的住宅地产不同，目前各地方政府正大力推广发展文化创意产业，其中文化休闲旅游业就是重中之重。”河南财经政法大学研究院常务副院长李晓峰在接受经济视点报记者采访时表示。

“虽然中国有数万家房企，但在市场上活跃的企业并不多，目前，在竞争非常激烈的情况下，搞住宅开发的企业受调控影响，业绩波动较大，因此，随着房企实力的不断增长，开拓旅游地产是一个顺理成章的事，可以说是顺势而为。”有业内人士表示。

房企转型是历史的必然，亦是为形势所迫，也是企业敏锐的战略眼光的体现和核心竞争力的体现。

对于旅游地产的开发企业来说，并非高枕无忧。相对于商品住宅回收期短、见效快相比，旅游地产则有自身的劣势。

“由于地块远离中心城区，旅游地产的前期拿地投入与住宅和商业地产相比较为廉价，但回报时间往往又最长，更考验开发商的运作能力，所以当下也只有国内一线地产开发商开始介入。”焦小兵表示。

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黄河大观：旅游地产的先行者

□经济视点报记者 李志磊

时至今日，思念果岭山水这个旅游休闲地产项目已6年有余。

早在2004年，在商品房市场还没有很大阻力的时候，郑州黄河大观有限公司(以下简称黄河大观)就在黄河边上开发了思念果岭山水项目，率先进行了旅游休闲地产的开发。而直到6年后的今天，很多房地产开发企业才开始意识到旅游地产所蕴含的巨大潜力，纷纷蜂拥而上。

从事旅游地产6年之久的黄河大观对旅游地产开发有什么样的心得？面对蜂拥而入的竞争者，它又有哪些战略应对呢？

首开先河

目前，思念果岭山水的开发已经到第三期了。前两期热烈的市场反应也足以说明思念果岭山水的成功。

如今的思念果岭已经成为一个集旅游度假、高档住宅、商务会议、运动休闲于一体的综合性地产项目，在郑州乃至整个河南都拥有很高的知名度。

“思念果岭这一旅游地产项目推进至今，带来的不仅仅是一个旅游休闲的场所。更多是对地产行业固有观念的冲击和引导。”黄河大观策划部的经理李权民说。

黄河大观对思念果岭的开发理念已经成为了中原别墅的一个标准。如今惠济区已是郑州地区高档住宅的主要分布区，其中有环境和政策的因素，但思念果岭项目的标志性意义不能小觑。

现在的思念果岭已经成为一个运作成熟的旅游地产品牌，但当初要做这个决定却并不是一个简单的事情。周围都是做住宅地产开发的，而黄河大观却逆势而为，这本身就需要勇气。

据李权民介绍，选择做旅游地产业是经过公司缜密思考和定位后的结果，也是考虑到当时的土地价值和公司自身优势后的理性决定。

当时的河南市场，并没有真正的旅游地产项目，做旅游地产就代表着区别于市场上其他产品的独特性。

“当时中原地产呈现出了旺盛生命力，而选择区别与市场其他产品的旅游地产项目也必然会产生新的契机。”李权民说。

长远规划

目前，旅游地产已经成为开发热点。不管是全国性的地产巨头，还是“地方诸侯”都开始涉足旅游地产开发。随着经济的发展，旅游度假开始也开始成为人们的主要休闲方式，旅游地产的发展环境越变越好。

但在黄河大观进行旅游地产开发之初却并没有遇到现在这样的好机会。

开发之初，很多人对旅游地产根本没有概念。而对休闲旅游的理解，也仅限于看看山水，黄河大观在项目建设之初就做好了长远的规划，以应对发展中的变化。

“作为一个5400亩的超级大盘，丰富的自然资源，使我们拥有充分的规划空间。我们在果岭山水在一期的开发中，主要是针对当时市场中稀缺的洋房产品，将项目所依托的外部景观资源与产品形态进行嫁接、融合；二期产品是在一期基础之上，在洋房产品的建筑形态上上升到别墅产品，同时在社区休闲配套方面进一步的完善；当进入第三期开发至今，中原地区已经认识到综合性休闲度假地产的市场空白，同时河南老百姓也接受‘养生人居’的置业理念，因此在果岭山水第三期的岛屿生活中，同时开发了高品质洋房、稀缺别墅的双向物业形态。”李权民说。

事实证明，黄河大观的发展战略是成功的。

“规划对于旅游地产有着比住宅地产更重要的作用，如果没有长远的规划，很容易半途而废。”郑州大学旅游管理学院院长杜书云表示。

目前，面对众多涌入旅游地产行业的同行，黄河大观并没有因此而恐慌。思念果岭山水的三期项目正在建设。在旅游地产的发展环境逐步变好之后，思念果岭山水的第三期项目——岛屿生活，将以中国内陆地区罕见的岛屿规划予以打造，以地貌为大蓝图营造建筑以及生活的价值。

黄河大观的成功也正是因为它紧跟市场的长远规划，因为它追求区别化产品的独特。

“果岭山水的成功，也充分证明了果岭山水在度假地产中的先进思维与魄力，未来的果岭山水将继续前行，也会更加专注的营造这一精品项目。”李权民说。

被分割的蛋糕

“旅游地产虽然已经进入了一个发展的黄金时期，但旅游地产毕竟还是一个年轻的产业。”杜书云表示，“旅游地产的发展模式还不成熟，需要更多的开发商企业去探索。”

目前的进行旅游地产开发的大多是房地产企业，但随着社会经济的发展，会有越来越多的其他资金进入到这个领域。

据悉，旅游业的巨头港中旅集团已经开始向旅游地产进军，它的首个旅游地产项目——珠海海泉湾二期也于去年动工。随着发展，越来越多的旅游业巨头也会来分享旅游地产的蛋糕，未来的旅游地产市场的竞争将会空前激烈。

“旅游地产也是地产开发的一种，它彩票鼗岚凑盏夭⑿幸档墓媛山氲焦淹肥贝芊裨谖蠢凑疚冉鸥庥牍镜恼迨盗头⒄拐铰远加凶沤裘芟喙氐牧怠！倍攀樵票硎尽

也有不少业内专家认为，随着旅游地产行业的不断发展与成熟，旅游地产势必会对一些中小城市的发展产生借鉴意义。

今后，盲目扩大城市框架将不再是所有城市的追求目标，而“宜居宜游”的小城市也许会成为未来城市发展的一种模式，而旅游地产也会在城市开发中获得再一次的提升。

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投资云台山 建业涉足旅游开发

□经济视点报记者 李志磊

一个是建业住宅集团(以下简称建业)，河南地产界的标杆；一个是焦作云台山，河南旅游行业的佼佼者。

两者在2010年的冬天携手联姻，共筑“爱巢”。

2010年11月5日，建业与焦作市修武县政府签约，投资50亿元围绕云台山旅游项目开发商业、住宅、五星级酒店、美食城以及多功能旅游服务区等。

多年来，建业坚守“省域模式”，深耕河南市场，其旗下的地产项目也已经覆盖了河南18个地市。此次签约修武县政府，也引起了业界对建业未来发展方向的探讨。

省域模式的新变化

其实，建业签约修武县也在意料之内。

在完成了河南全省18个地市的布局后，建业地产董事长胡葆森曾透露：“建业将用3~5年的时间，在全省选择20个优势中心县级城市搞开发，扩展县域经济。”

此前，建业曾与驻马店遂平县政府签署合作协议，开发占地规模500亩的遂平县新城区核心区域。

据了解，遂平县新城区处于驻马店“三区两县一体化”的战略规划区域内，规划面积约12平方公里，新城区核心区约2平方公里，在未来驻马店市的发展当中具有重要的地位，建业与其签约也正是看中了它的发展潜力。

而建业这次与修武的合作，依然是因为修武县所拥有的“云台山”这块旅游资源的巨大优势。

“旅游地产是未来的发展热点，我们正好借此机会，拓展一下发展道路。”建业集团投资策划部经理史红剑说。

据悉，这次建业和修武县政府的合作，是以商业为主的综合性项目最大的一个县级城市合作项目。通过这次合作，建业的县域经济模式也正式拉开序幕，同时建业的旅游地产开发也正式起步。

双赢的合作

这两年，云台山越来越多地被省内外的游客所知晓。

它以独特的地质构造，美丽的自然风光吸引了广大游客。云台山已经成为河南省旅游行业的一张名片。

“建业跟修武县合作也正是因为云台山的品牌效应，这对它后期的推广营销有很好的推动作用。”当地旅游局的一位官员告诉记者。

“云台山发展到今天，已经达到了一定的高度。但是，目前云台山的发展只是观光旅游，而要想往休闲旅游和会展经济方向转变，它必须找到一个有经验的开发企业，而建业是它最好的选择。”郑州大学旅游管理学院院长杜书云说。

这两年，云台山旅游集团正在积极谋求上市，而这次与建业的合作，也正迎合其发展的需求。

“这次与建业的合作，应该可以说是强强联合，共同谋取一个双赢的局面。”杜书云说，“建业需要借助一个好的平台进军旅游地产，而修武县的云台山也急需一个强有力的支持，帮助它快速发展。”

“如果建业的投资全部完成，云台山旅游区将会是中国北部最大的旅游休闲区。”上述官员指出，“而前来旅游的游客也会翻一番，当地居民也会因此而得到收益。不管是对云台山风景区还是修武县的经济发展，都将会有一个极大的提升。”

这种现象，也是建业方面希望看到的。

“随着城际轨道交通的建设，云台山对周边人群的吸引力将会更大。现在大家去云台山只是去待一天两天，而建成之后，云台山将会更有吸引力，游客在云台山呆的时间也将更长。”史红剑说。

警惕风险

“旅游地产已经逐渐被业界意识到它的潜力，但一窝蜂的扎堆旅游开发并不是明智的选择。”杜书云说。

旅游地产投入多，开发周期长，跟传统的住宅开发有这很大的区别。没有一定的经济实力的企业，很容易因为缺乏后期投入而造成开发的搁置。

据悉，建业投资云台山的50亿将会分5期投资，而光征地这一项就需要2~3年的时间。

史红剑表示，在建业投资云台山的过程中，他们将会采用边征地边开发的模式。

“不过即便这样，这依然是个漫长的过程。等待，对建业和修武县政府一样煎熬，因为在没有建成之前，建业也没有实际收益。”史红剑分析认为。

旅游地产开发在国内尚没有成功的范例可循，所以需要摸索着前行。有专家指出，由于旅游地产开发所在地一般都在风景区附近，对当地的自然环境需要被保护，如何防止开发过度也是个问题。

样本3

河南泰宇携50亿“进军”高阳山

□经济视点报记者 唐朝金

目前无序开发的三门峡陕县高阳山，或许会因为房地产企业的进驻，迎来一次改变命运的机会。

根据近日陕县县政府与河南泰宇房地产开发有限公司签订的《高阳山温泉休闲度假区合作开发项目框架协议》的内容：概算投资约50亿元，规划区域9.5平方公里的陕县高阳山温泉休闲度假区将进入开发建设阶段。通过开发，高阳山将成为集温泉养生、休闲度假、商务会议等功能于一体的5A级国家旅游度假区。

据了解，该项目预计将于2011年夏季开工，共分三期进行，其中一期项目投资15亿元，涉及城中村改造、温泉度假区星级酒店建设、高阳山生态区建设与开发等。

“目前项目的设计以及报批正在同步进行，预计将于今年5月份开工建设。”负责此次项目开发的河南泰宇房地产公司董事长简小兵告诉记者。

景区开发 动力不足

高阳山景区位于河南省三门峡市陕县新县城南部，东距三门峡市区15公里，西距三门峡西火车站3公里，景区占地1050亩。高阳山名胜古迹颇多，景区内刘秀峰、光武洞、温泉水、王莽寨、曹祖池、姚懿碑、摩崖像等景点风景秀美，每年吸引了大量的游客前去旅游观光。

据悉，高阳山的开发利用已不是第一次。

资料显示：高阳山景区自2002年已开始开发建设。截至2004年，已完成投资4000余万元，建成思乡阁、天梯、上山道路及日式浴池窑洞宾馆等景点设施20余处，于2003年9月对外开放。2004年11月14日，通过了来自河南省有关部门的7位专家及河南省发改委、建设厅、旅游局等部门的评审，正式命名为三门峡温泉保健度假区。

虽然高阳山景区通过了河南省有关部门的审批，但是在景区内项目的开发上却出现了无序开发的现象。

据三门峡市商务局副局长王孝宽介绍，近年来高阳山景区旅游升温，游客量显著增加，景区所在地的一些村民艳羡于旅游的低投入、高产出，在自家院落建起了一批窑洞旅馆。“这些窑洞旅馆虽然给旅游者提供了方便，但是却给景区带来了无序开发的问题。”王孝宽说。

目前面临无序开发困境的高阳山景区，或许会因为河南泰宇房地产开发有限公司的进驻而重获生机。

河南泰宇房地产开发有限公司是由江苏、江西等几家实力雄厚的实业公司合资成立的房地产开发公司。主营业务为房地产开发，同时兼顾建筑材料、物业管理和园林绿化等。据了解，该公司对于三门峡高阳山的开发将借鉴江西宜春市温泉开发的经验进行开发。

与陕县丰富的温泉资源相似，江西宜春市在发展温泉旅游开发方面有着成型的范本和丰富的经验。据了解，目前江西宜春已形成以温泉为特色的休闲度假产业，并在当地经济中占有相当重要的比例。

“这次对高阳山景区的开发，我们将借鉴江西宜春的经验，并根据陕县当地的实际，制定出合理的发展规划，力争将其建成集温泉养生、休闲度假、商务会议等功能于一体的5A级国家旅游度假区。”简小兵表示。

调控密集 房企转型

自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来，国内住宅市场进入了漫长的市场盘整期。虽然在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，但可以肯定的是，政策对于房地产企业的影响正在逐步显现，房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产以及旅游地产开始成为市场多方关注的热点，房地产企业进军旅游地产的报道也一次次见诸报端。从近期成交土地类型来看，商业用地、综合体地块及旅游地块成交频繁，这也在一定程度上意味着在住宅市场遭遇深度调控的环境下，不少房企已经在产品类型、战略布局上做出积极的调整，而这种变化在新增土地市场上开始呈现。

事实上，房地产企业进军旅游业，进行旅游地产项目的开发建设，在河南早已不是首例。

2010年11月25日，黄河西霞院旅游区(吉利)整体开发项目投资合同正式签约，该项目由美国科尔公司与河南城开集团共同出资开发。建设项目包括：国际会议休闲度假中心、“欢乐河阳”主题游乐园及康体运动休闲度假区等，项目总投资70亿元。

对于房地产企业进军旅游地产，进行旅游景区的开发，河南财经政法大学房地产研究所所长李晓峰认为，旅游地产作为房地产的一个分支，房地产企业如今的“插足”，既与各房地产企业既定的公司战略有关，同时也是在国家楼市调控的政策下，土地价格上涨，房地产企业拿地成本增加有关。

“应该说，一系列国家房地产调控政策的出台，房地产业投机的时代已经结束，有远见的房地产企业正在加强对于自身内功的修炼，而旅游地产作为一个有着巨大发展潜力的行业分支，房地产企业的进入属于情理之中。”李晓峰表示。

简小兵则认为，旅游、度假、养生地产的开发建设符合地产行业的发展方向，具有生态、稀缺、增值、多样性等优势，前景非常广阔，也符合房地产公司发展的战略布局。

有业内人士表示，虽然国家调控政策的出台，并未从根本上改变目前国内房地产业的格局，但是对房地产企业确实存在着影响。“应该说房地产企业进军旅游地产，拓宽自身的业务渠道，是企业发展的需要，也是在国家调控政策的影响下产生的。”该人士表示。

对于国家调控政策导致房地产企业选择进军旅游地产，简小兵有自己的看法：“目前政府因时因市出台或将出台一系列新的行业调控政策，在这种大的调控背景下，我们认为企业要具备一定的前瞻性思路，要根据自身特点因势谋动，扩大自身在行业中的比较性优势，并有能力将这种比较性优势转化为自身的市场优势，建立资源优势和差异化经营这也许是我们企业战略转型的要点所在。”

专家访谈

李晓峰：旅游地产前景广阔

——专访河南财经政法大学研究院常务副院长李晓峰

□经济视点报记者 唐朝金

2010年，政府调控重拳频频挥向房地产业，住宅市场遭受重创，但旅游地产则迎来了新的春天。

2010年底，河南建业地产投资开发云台山、河南泰宇进军高阳山以及美国科尔公司与河南城开集团共同出资开发西霞院。旅游地产俨然成了开发商眼中的“香饽饽。”

2011年，伴随着中国城市的转型，旅游地产将走向何处？旅游地产与国家调控政策之间有着怎样的关系？旅游地产在开发中应注意哪些问题？面对调控，房地产企业应该怎样面对？

为此，经济视点报采访了河南财经政法大学研究院常务副院长李晓峰。

经济视点报：在国家调控政策频发的情况下，旅游地产渐热，你怎样看待房企进军旅游地产业？

李晓峰：首先，我认为这与国家的调控政策没有直接的联系。如果说有联系，也是牵强附会的联系。

因为旅游地产已经是一个逐步升温的行业分支，只能说是企业在逐步细分的过程当中寻找的一个新的增长点。从发展趋势上来说，旅游产业是一个很有发展潜力的行业，旅游、度假、养生地产的开发建设符合地产行业的发展方向，具有生态、稀缺、增值、多样性等优势，前景非常广阔，也符合公司发展的战略布局。所以地产企业就旅游地产方面做些文章也很正常。

同时我认为，企业去做旅游地产也是企业自身战略决策所决定的，企业发展到一定阶段时，会选择有发展前途的行业去做，而旅游地产作为发展潜力巨大的行业来说，房地产企业的进驻，也是必然的。

另外，景区所在地政府对于有实力的企业开发房地产也持欢迎态度，并给企业提供了大量的优惠政策。而且，与抑制房价过快上涨的住宅地产不同，目前各地方政府正大力推广发展文化创意产业，其中文化休闲旅游业就是重中之重。

经济视点报：企业在开发旅游地产的时候要注意哪些问题？

李晓峰：旅游、度假、养生地产是地产类别中的一项科目，有共同的规律可循，当然也要注意到与一般地产项目的区别，除关注项目本身的经济效益外，恐怕还要比一般的地产项目要更加多的关注社会公益效果，诸如自然资源的保护和增值，景区景点更好的建设与完善等。

同时，房地产企业在开发旅游资源时要注意对品牌的打造，特别是在旅游地产品牌和品牌内涵体验价值上，还需要深入提炼和定位。

另外在对旅游景区的开发上，一定要杜绝低水平的设计规划。开发旅游地产，需要大家对景区的地理位置、地域特点、历史文化、包括未来的发展趋势都要做仔细的调研，应该请专家做好规划。

由于地块远离中心城区，旅游地产的前期拿地投入与住宅和商业地产相比较为廉价，但回报时间往往又最长，更考验开发商的运作能力，所以当下也只有国内一线地产开发商开始介入

经济视点报：对于国家的调控政策，房地产企业应该怎样面对？

李晓峰：首先房地产企业要苦练内功，因为对于现金的中国房地产市场来说，投机的时代已经过去了。同时房企之间的竞争会更加地激烈，房企不仅仅面对的是当地的企业，还面临着外来和尚的竞争，还有就是当前环境下，企业拿地的成本越来越高，因此这些都要求企业必须练好内功。

另外，目前政府因时因市出台或将出台一系列新的行业调控政策，在这种大的调控背景下，我们认为企业要具备一定的前瞻性思路，要根据自身特点因势谋动，扩大自身在行业中的比较性优势，并有能力将这种比较性优势转化为自身的市场优势，建立资源优势和差异化经营也许是我们企业战略转型的要点所在。

杜书云：旅游地产要杜绝盲目、过度开发

——专访郑州大学旅游管理学院院长杜书云

□经济视点报记者 李志磊

经济视点报：2010年，很多住宅开发商开始进军旅游地产，你怎么看待这个问题？

杜书云：旅游休闲地产出现是经济发展的结果，也是地产行业发展到一定阶段的结果，它是房地产业与旅游产业是融合。

随着国家调控深入，房地产企业在中心城市生存的困难越来越大，于是旅游地产成了他们的选择。首先，大城市中房地产开发的门槛越来越高，进入房地产行业的困难也越来越大，而旅游地产的门槛相对较低，进入较为容易。

其次，土地供给紧张，开发商拿地困难，很多开发企业在中心城市拿不到土地，只有转移到二三线城市或者是郊区拿地进行开发。而旅游地产开发利用的多是荒山和林地，拿地相对容易。

再次，旅游休闲地产之所以产生，跟大家旅游消费观念的转变有关。以前人们到景区都是观光游，现在休闲度假已经成为一种流行的生活方式。而休闲度假对景区的硬件设施也有了更高的要求，旅游休闲地产的开发可以提高景区的硬件设施，满足消费者的这些需求。

经济视点报：旅游地产开发对景区有什么样的影响？

杜书云：旅游地产开发之后，势必会吸引更多的游客前来观光旅游、休闲度假，对当地的经济发展有促进作用。

房地产开发商拥有多年的开发经验，他们在景区的整体建筑上会有一定的把握，对提升景区的整体品位和硬件设施很有帮助。

开发商转型旅游地产之后，可以用经营住宅地产的理念来运营旅游地产，对旅游地产的项目推广和销售都有提高。

除此之外，开发与保护的矛盾也是旅游开发要注意的问题。旅游地产开发要注意对当地环境的保护问题，防止过度开发。

经济视点报：开发商在开发旅游地产的时候应该注意些什么问题？

杜书云：防止开发商一窝蜂扎堆旅游产业。旅游产业有旅游产业的规律，不要一味用住宅地产的开发经验来开发旅游地产。

近几年，住宅地产遇到了前所未有的好环境。在市场上，只要有房子就几乎能销售，这种情况在旅游地产开发上很少遇到。我们要遵循旅游市场的运作规律，避免重建设轻营销的观念。

另外要做好旅游产业的长期规划问题，避免地方政府在前期缺乏论证的前提下盲目开发。

经济视点报：那你认为今后旅游地产的发展方向是什么？

杜书云：随着大家对旅游地产认识的深入，会有更多的房地产企业涌入旅游地产领域。当然，也会有部分有实力的旅游集团涉足开发。

将来，旅游地产的发展也不局限于旅游风景区。通过在城市郊区的开发建设，植入休闲度假项目，也可以吸引消费者在闲暇时前往。

一个现象是，这种休闲旅游地产开发在许多城市周边已经形成，如郑州的思念果岭和龙泊圣地。

经济视点报：旅游地产开发对城市开发有没有什么借鉴意义？

杜书云：随着城市化进程的推进，在中小城市的开发中，不能一味的追求高楼大厦的商业模式。

旅游地产的开发对二三线城市的开发具有很强的借鉴意义。“宜居宜游”的小城市在未来也将会是不错的发展模式，而这种开发模式正好可以借助旅游地产的开发经验，旅游城镇和乡村旅游将是未来发展的一个方向。

记者观察

□李志磊

2010年已经结束，如果要对地产行业的发展做一个盘点的话，那么旅游地产的兴起一定是绕不过的话题。不管是全国性房产巨头万达，还是地方性房企老大建业，都不约而同地选择了旅游地产作为下一步的转型或发展的方向，这绝对不是简单的巧合。

旅游与地产结合，是不是就是旅游加上地产这么简单？它的前景怎么样？这些问题是很多专家和业内人士普遍关心的问题。

前不久，在深圳召开的2010年中国住交会“中国旅游城市开发暨旅游地产论坛”上，众多业内人士和专家齐聚一堂，对旅游地产的发展方向和战略定位进行了探讨。大家普遍认为，随着人民生活水平的提高，人们对休闲度假的需求日益增长，并成为不可逆转的消费趋势，发展旅游休闲产业、规划休闲度假地产，将会成为地产行业的另一个快速增长点，而旅游地产的开发也将成为未来地产行业发展的一个重要方向。

成熟的市场，肯定是一个细分的市场。中国房地产行业经过前期轰轰烈烈的快速发展，势必进入到细分和深化市场的另一个阶段。旅游地产是房地产行业中的一个新兴市场，也是房地产行业细分的结果。发展旅游地产是对房地产行业的细分与深化，也是房地产行业发展到一定阶段的必然。特别国家宏观调控政策对住宅市场的诸多限制，更是让旅游地产提前迎来了它的春天。

旅游地产的开发不仅仅局限于旅游产业经济区，巅峰智业集团副总裁许豫宏曾表示过，旅游地产的开发也能和城市新区开发以及小城镇和乡村的旅游规划挂钩，成为促进城市发展，美化生活环境的有力推动。在国家大力推动城市化进程的背景下，旅游地产的开发遇上恰如其分的政策形势，势必如虎添翼。

旅游地产虽然前景很广阔，但由于还处于起步阶段，也面临着不少问题。很多地方由于缺乏高水平的专业开发，还存在短期掠夺式开发的现象。而不少住宅地产转型之后，依然延续之前的运作模式，盲目圈地，缺少长期规划，产品模式设计不合理等现象依然存在。

旅游与地产的结合，是房地产市场发展的必然，也是顺时应势的明智之举。相信它们的“结晶”旅游地产，在经过漫长的“孵化”期之后，一定能茁壮成长。

困难肯定会有，成长不可阻挡，而旅游地产也会沿着这样的规律走下去。