任志强 构建地产王国的资本运筹战略

　　“运筹策帷幄之中，决胜于千里之外”。战略是一个国家或企业长远发展应该考虑的问题。一个企业产品或技术的失利会使企业蒙受一定的损失，但是一个企业发展战略的错误很可能会导致企业的灭亡。兵无常势，水无常形。因此，战略对企业的发展非常重要。华远集团董事长任志强从战略的角度就房地产企业如何进行投融资决策展开了较详细的论述。本报投资版将分两期予以刊发，也望业内同仁就此发表见解。

一、资本与资本市场

　　资本就是产生未来收入流的财富，是可以当作本钱的财富。资本可以通过自身积累获得，但现代市场条件下，资本主要通过资本市场获得。中国的金融市场还没有放开，仍然是个不健全、不完善的市场。中国房地产企业依靠狭义资本市场融资的额度还是很有限。这些资源只要能用金融手段转换为现值，都可以成为企业资本。资本的概念可以进一步扩展到人才、品牌、技术以及无形资产。房地产业可以将写字楼、酒店作抵押来融资；人才、品牌、技术等非金融资本，也可以通过流通的方式在市场上进行交换变现为资本，房地产企业应充分重视利用这些非金融资本。

二、最常见的金融资本市场融资

　　金融资本市场融资最常见的有间接融资和直接融资。直接融资是企业管理者首先要考虑的融资方式，不善于进行直接融资，企业很难扩张、发展壮大。这里主要谈一下基金融资和延期付款。我这里指的不是目前国内现在发行的基金，而是指风险基金和产业发展基金，尤其是产业发展基金。目前国外地产基金已逐步进入国内，地产公司应该充分运用各种特殊方式引进这些产业发展基金。上世纪90年代初，最先与华远签约的不是华润，而是香港一家投资公司——坚石公司。坚石公司的最大股东是光大，还有美国国泰财富基金。国泰财富基金就是典型的产业发展基金，在中国投资六家公司，先后在境外上市套现。我们应该重视利用这些产业发展基金。

　　地产商还有一种很重要的直接融资方式即延期支付，主要是指延期支付施工单位工程款。现在市场竞争激烈，很多工程是施工单位垫钱来建设。目前北京每年工程款是600多亿，拖欠工程款306亿，由此可看出，房地产开发的一半资金是施工单位垫钱的。但是，由此导致施工单位和发展商纠纷很多，主要是发展商没有给施工单位一定的担保，施工单位楼盖成了却拿不到钱，由此对发展商缺乏信任，双方的合作只能是一个项目，不能长久合作。我认为最好也是最合理的方式是：由施工单位垫钱开工建设，开发商寻找第三方为施工单位提供担保，在工程质量合格，技术验收通过后担保给施工单位付款。这种方式既解决了工程质量问题，又是一种非常有效的直接融资方式。当然开发商要给担保公司用抵押、预付保证金或采取信用担保等方式做出付款承诺。

三、最常见的非金融资本融资

　　房地产应该积极利用非金融资本进行融资。在房地产开发中最常见的是土地分成。地产商拥有土地，没有资金，可以采取合建的方式换取资金、人才、操作能力、品牌、销售渠道等资源。另外，我们可以考虑用佣金或股权分成的方式换取销售渠道与市场、用资金购买企业发展所缺少的资源。以新华远成立后的第一个项目——海润国际公寓为例进行说明。北京有一家叫开拓的公司，有一块地，位置不错，项目设想也很好，但是开拓公司缺乏市场运作能力，因此希望与华远合作。华远拥有很强的市场运作能力、品牌优势、畅通的销售渠道、稳定的客户群。因此华远与开拓签订合作协议，开拓以土地为资本，华远以品牌和运作优势占了海润55％的股份。合作后，华远修改了项目的户型、方案设计、销售方式等。项目一经推出就大获成功，开盘不到三个月就收回了所有前期投入，开盘不到十个月就售出了楼盘的90％以上。

传统的观念认为公司发展是要通过打败别人来壮大自己，占据更大的市场份额。现在的观点是要加强合作，要做到合作双方共赢。全国三资企业中，外商独资的很少，中外合资的占了大多数。为何要合资？主要是外资公司进入中国不愿意多交学费，与熟悉中国市场的一家好的国内公司合资，可以尽快了解中国市场，降低进入成本和风险，但是为了不失去管理决策权，他们一般都要控股。所有的合作都必须考虑是双赢或共赢的，同时也要记得掌握控股权。我们进行融资也一样，不能老想着圈钱、骗钱，要记得承担责任。融资和责任是同时并存的，必须具有共赢的态度和想法，否则融资是很难成功并长远发展的。

　　房地产企业要时刻记得充分利用非金融资本融资，股权、土地、品牌等要充分利用。如果不能充分利用这些方式，组合融资，则企业不可能快速成长、高速扩张。华远1993年进行股份制改造，当时实收资本仅1500万元，不到五年时间，华远净资产达到37亿元，总资产规模达到90多亿元。如果没有充分利用这些融资手段，华远是不可能在短期内发展成为当时国内总资产和净资产规模最大的房地产公司。

四、投资决策的考虑因素

　　融资和投资是分不开的，是相辅相成的。因此，我们在分析融资决策时先分析投资决策。在我们决定要做哪些投资，如何投资后，接下来就要考虑融资问题。

　　一般的投资决策是看项目的投资收益，这是教科书上的做法。用一大堆公式计算项目的成本、收益，折算成现值，计算出项目利润，得出投资收益。根据投资收益率来决定是否投资该项目。我个人认为，投资决策时不能只看投资收益，这种收益是未来预期的，是或然的，有很大的不确定性。决定投资时应该按以下顺序来考虑：

1． 市场

　　首先要看项目是否有市场需求，是否有人买。房地产开发前期投入很大，决策做了，土地买了，前期费用发生了，就必须连续去做。项目有市场需求，再决定要做成什么样的房子，卖给哪些人。

2． 管理

　　项目有市场，还要看是否有合适的管理人员去运作，公司是否具备项目的操作能力。同一个项目在不同的人手里会有不同的操作方式。有人认为做成中低档，市场比较大，有人认为做成高档、精品住宅，可以引领市场，带动周围的房地产项目的发展。

3． 现金流

　　目前很多企业只有第一笔钱，是项目的启动资金，其它资金都依赖于银行或售楼预收款，这在项目运作中是很危险的。我们做项目，主要靠自己的钱，只有这样才能保证不会发生资金链条断裂。否则，现金流不畅，资金短缺，匆忙上马项目，一旦现金流出了问题，后果不堪设想，直接影响公司其它项目的进展。我们不管采用什么手段，在项目决策后，要保证现金流能维持到整个项目完成。

4． 可靠的收益保证

　　考虑了上述三方面后，还要考虑收益保证。要测算项目的不同限度，如最低限度(保本点)、利润保证、超额利润保证。公司要具有很强的项目操作管理能力以保证楼盘涨价的过程中不断有人来买，这是获得可靠收益保证的基本条件。

5． 最佳的投资效率

　　我们要采取有效方式使得项目有可靠的收益保证，产生超额利润，测算项目的净成本收益率，从而算出最佳收益率。用最少的人力、技术及管理投入获得最佳的投资收益。

　　总之，我们应该改变传统的投资分析观念，不能套用书本上的理论知识和公式来测算投资收益，进行投资决策。我们应该根据公司实际情况，实事求是地分析公司是否需要投资。等决定是否投资之后，可考虑融资问题。投资和融资是相互联系在一起的，密切相关。

一、决定融资的条件

　　有些人认为融资就是为了拿到钱，我认为这不完全对。钱只是资本的一个方面，凡是想拥有公司可支配资源都可称为进行融资。可支配资源包括土地、人才、技术、市场、客户群、销售渠道、品牌等非金融资本，这些都可成为你融资的一部分。

　　企业紧缺而又急需的资源是融资最迫切需要解决的问题。如果仅缺钱，那就通过融资获得钱，如果缺少其它资源，则通过融资获得这些资源。融资的同时也融到了责任，资本和其它资源是没有白给的，权利和责任是相辅相成，同时并存的。华远今年想通过私募的方式融资2亿元，愿意给钱的有几亿美金，其中包括境外投资基金、中国大型知名企业，如：中粮。但这些钱都不是白给的，都有一定的条件，有些企业说你要多少钱都可以，但必须给这些企业股权，他们想通过投资华远获得股权，进入房地产业，获取公司决策权和管理权。因此，这些钱我们有些是不能要的，我们不愿意因为融资而丧失控股权。就象我们与华润的合作，由于资本的力量、企业文化差异、管理理念分歧而产生很多矛盾，最后双方分手，我们全线退出，组建新华远。

　　融资之前首先要考虑融资的目的，要弄清为何要融资，才能决定如何去融资。融资的目的一般有以下几方面：(1)专为做一件事情而融资，如：为一个项目、一块地、开一次会、办一次展览等；(2)为了做好多事情，最少是两件事情，或者要连续做好几件事情，如：进行项目滚动式开发；(3)为了企业资本积累，进行长期发展和扩张；(4)为了改善公司法人治理结构；(5)为了减少竞争、稳定市场，如：对上下游企业进行参股；(6)为了引进人才、技术、土地、原材料等非金融资本；(7)为了增强企业核心竞争力。企业目的不同，就要采取不同的融资方式。如果有多重目的，就不能采取单一的融资方式，应该进行融资方式组合，使融资收益最大化。

　　企业的组织形式决定着融资方式。企业可以采取上市、股权融资、企业债券融资、银行贷款、通过合资、合作以资源换资源等方式进行融资。这些融资方式不能随意采用，要根据企业的组织形式来确定企业的融资方式。纯粹的国有企业和私有企业是不能上市的，一定是混合所有制的股份公司才可能上市。不用上市，也能进行融资，如可以通过私募(股权转让、交换)来进行融资。对于很多企业，上市并不一定是好的融资方式，如我国很多企业不愿意提高财务透明度，公开自己的财务状况，就不要去上市，因为上市需要公司财务透明度很高，运营操作能力很强，否则股东、投资者不知道公司的经营状况、运作能力到底如何，就不会购买公司股票。与境外企业进行合资，外方也要求财务透明度很高。另外，股权融资的成本很高，银行贷款、债券的融资成本比较低，企业不能负担高昂的融资成本，就不要轻易采取股权融资。

二、融资的基本方式

　　房地产企业的融资方式繁多，归纳起来，基本的融资方式包括：股份制改造、合伙制、“傍大款”、交叉信贷、利益交换、“靓女先嫁”、创造工具、经营公司而非经营项目。

　　股份制改造是指企业通过兼并重组，对公司股权结构进行改造，理顺公司股权结构。合伙制是指几家公司或几个投资者投入资本或其它资源联合成立公司或运作项目。“傍大款”是指找一个或几个有钱、实力雄厚的公司进行融资，这是最常见的融资方式，我们与华润的合作就是这种方式。公司发展要么找个有钱的人来帮你，要么你做个有钱人去帮别人，融资时谁钱多就去找谁。交叉信贷和利益交换是用自己的优势去换别人的优势，强强联合，优势互补。“靓女先嫁”是指将你最好的项目、实力最强的公司先推出去进行融资。创造工具是指通过购买或兼并重组等方式获得其它一些公司，可以为你在融资时进行担保。我们都知道，如果只有一个公司是很难运作的，没有公司愿意给你担保，无法建立合作关系。法律规定只有一个公司时不能进行融资，有限责任公司最少有两个股东。我们注册两家或多家公司，可以比较好的开展业务，就象用左手和右手同时做事，这样可以游刃有余。经营公司而非经营项目是指在融资时考虑是为了经营公司而不是仅仅一个或几个项目。如果只是经营项目，没必要进行复杂的融资，银行贷款就可以了，成本最低。只有在经营公司时，才会考虑股权融资，为股东负责，考虑公司的长远发展。

三、资本运营的基础条件

　　1． 优秀的企业管理队伍

　　国外企业进行融资时，投资者很看中管理团队。上市公司要大力推销或者说推介自己，让投资者了解公司，对公司有信心，从而做出投资决策。投资者会详细考察公司的管理队伍，从管理团队可以看出公司的竞争能力和企业组织行为。

　　2． 好的企业制度

　　健全、完善的企业法人治理结构对融资非常重要。法人治理结构不健全，在国内可能还会融点钱，但在国际市场就很难。因为境外市场融资，投资者要看你的管理机制，公司要得到投资者的广泛认可。我在任华远公司总裁时年薪700万，如果年薪不这么高，投资者对你这个公司缺乏信任。一个上市公司的管理者年薪不高，怎么可能将公司管好，必然会贪污、腐败，为自己谋私利。公司管理者收入与责任对等才是令投资者信服的企业管理制度。

　　3． 有市场竞争力的品牌

　　品牌是公司最重要的无形资产，品牌的建立不是一朝一夕的，需要长期的积累。品牌代表着公司的影响力，代表着公司的特色。公司要进行融资，必须建立一个强势品牌。我们在融资过程中，发现很多投资者很看中华远这个品牌，就觉得是实力和信誉的保证，对我们很信任，从而减少了融资过程中的很多问题。

　　4． 具有升值潜力的土地储备

　　房地产公司没有土地储备是很难长远发展的。投资者做出投资决策买的是预期，买未来的收益。房地产企业未来发展如何，投资者通过看你是否有升值潜力的土地储备就可以得出一定的结论。

　　另外，房地产企业进行资本运营，还要具有丰富的金融知识和操作能力，具备最基本的资金实力，要有开放与合作的心态，并且要有关联实力作为依托。

四、资本运营应该重视金融杠杆和ＭＢＯ的作用

　　有限责任公司的好处是我们只要最多拥有51％的股份就可以控股一家公司。这家公司的营业额、利润、销售收入、资产、资金都可以算在控股公司名下。充分发挥杠杆的作用，我们可以用较少的资本控制和支配大量的资本。新华远进行房地产开发都不是用的自己的土地储备，我们基本上都是通过杠杆作用，控股其它公司获得开发用的土地。华润集团拥有华润创业51％的股份，华润创业拥有华润置地51％的股份，华润置地拥有老华远52％的股份。华润集团真正只用了十几亿的资本就控制了老华远近百亿元的公司资产，这就是杠杆作用的充分发挥。

　　ＭＢＯ即管理者收购，是目前资本运营的一大热点，是一种特殊的企业融资方式。通过让公司高层管理者持股以使得他们对公司资产更加负责，安心长期为公司工作，为股东谋利益，因为管理者也是股东之一，他们可能会拥有10％～20％的股份。由于有了一定股份，管理者不会因为资本的力量而被换走，在公司决策时他们有了更大的发言权。同时，公司可以通过一定的股权留住优秀管理者，保持公司管理层的稳定性，从而有利于公司长远发展。

五、融资成本评价

　　我们应该充分利用银行的钱，因为银行贷款是成本最低的，无论银行利息有多高，融资成本都是提前固定下来的，贷款到期还本付息就可以了。而股权融资必须每年都要给股东满意的回报，而且还要附带相应的责任。因此，负责任的股本是最贵的资本，而不负责任的股本资金是最廉价的。我们在经营中还发现品牌和信誉是企业最珍贵的资本，我们应该倍加珍惜公司的品牌和信誉。