香港调息楼市陷入观望成交萎缩

这的确让人感受到房地产的一丝凉意。内地因地区差别导致房价趋势各不相同，在香港，虽然各个地区的房地产价格千差万别，但是作为整体的房地产市场价格走势，基本上可以从十大屋苑的成交记录体现出来。

伴随上述成交骤降消息的是，在某些传统的港岛屋苑区，一些业主的放盘价格出现了近年来少有的松动，下调的幅度1%~5%不等——与之对应的是，买家的“入货”需求开始下降，观望气氛明显上升。甚至连香港地产中介口中推高香港楼价的那些内地富人，也变得更为谨慎。

一位常委托笔者了解港岛地产价格的广东朋友在上周末突然来电话，说先不急着看盘了，他们认为可以再等等，再观望一下。

不少人认为是银行提升H按幅度带来的影响，还有一些人认为日本大地震导致许多购房者对房地产价格走势出现了担忧。

但实情很可能并非如此。

调高H按乃利益驱动

这里有必要介绍一下H按，它是香港银行为吸引客户买楼推出的以银行间同业拆息(HIBOR)为基础，外加一个升幅(区间为0.65%~1%)的按揭利率，该方案同时设一个上限，一般是香港银行提供的优惠利率(P，目前各家银行在5%~5.25%左右)减去一个固定值(在2%~3%之间)，俗称“P减利率”。

在低息环境下，H按利率比P减利率优惠很多。若贷款200万元(港元，下同)30年期，以香港今年初普遍的H+0.65%按揭利率来计算，每个月按揭还款额约为6500元，但其中仅1000多元为利息部分。笔者的一个朋友曾经在2009年期间错误地选择了P减利率而不是H按，结果每个月利息部分多付了近4000元。按贷款200万元计，首10个月的利息就累计多付了3万多元。

可以想象，当每个月供房利息只有1000多元的时候，许多人自然会选择去购买一套可能租金要上万元的房子来住，许多香港人将此称为“这是银行利诱我们买房子”！

但经历两年多的低息后，香港各家银行终于憋不住开始加息了。美国道富银行的分析师Angela称，尽管香港的利率要跟住美国利率，但是，在亚洲各国通胀率普遍上升、各国纷纷加息的环境中，香港各家银行仍有必要采取上调商业贷款利率的做法。“虽然控制不了HIBOR，但至少可以从增加可浮动的部分来调节。有机会赚钱，银行自然不会放过！”她说。

中原地产联席董事黄良升在与笔者交流时也认为，此次加息主要是香港银行出于自身利益的商业考虑。为了争夺市场占有率，过去两年，香港大型银行，如汇丰等首先宣布实施低息政策以吸引客户。“这些银行现在达到目的了！汇丰银行的市占率现在已经达到了第一位。”黄良升说，对于香港各银行来说，现在是时候“收复失地”了。

“价格战使得一些银行去年在住房贷款这部分都亏了本，所以，现在又是大银行带头提高H按，赚回利润。既然它们已经成功地占有了市场，就不用再采取低息政策抢客了。”

有些看法认为，此次香港银行调高H按是因为银行不看好后市，笔者认为并非如此。事实上，如果有心留意的人会发现，香港的银行早在去年便开始了H按的加息幅度，但一直到今年预算案之前，楼价一直处于干升状态。目前最早退出拆息政策的是恒生银行，该行早在去年11月便随同渣打银行调升了按揭利率。而当时恒生银行发言人表示，利率政策的调整是因为市场对资金需要有所增加，“与按揭业务和楼市风险无关”。

港二手房量跌价未跌

在银行提息之后，上周末发生的日本大地震似乎给炽热的香港楼市又增加了降温的理由。进入本周，香港二手房市场出现急剧萎缩。有地产经纪介绍说，在屯门前日甚至出现了一宗放弃订金的案例，准买家损失10万元离场。“因为这位买家认为未来房价会下跌超过10%。”这位经纪朋友说。

遗憾的是，以笔者所见，香港二手房的成交价几乎没有下跌。尽管有香港媒体披露，一些卖家自动降价，幅度高达4%~5%，但笔者在认真研究后发现，这些卖家原先的叫价便过于强硬，有的比市价高出30%，这样的价格即使现在回调5%，仍然高于市价。这显示卖方仍然不为市场气氛所动。

卖方信心仍足的另一例子是近期的放盘量大大减少，一些较好的房源议价空间仍小。在太古城附近，地产中介王先生说，一旦价格真的下跌，好房源会封盘不再出售。事实上，近期一些好房源一挂出便被长期投资者抢购一空。“很多人拿来收租，有人一口气买下数个楼盘。”他说。

房源的减少，辛苦了那些房地产中介公司——他们纷纷出招吸引卖家提供盘源。在大型屋苑太古城附近，一些中介打出了放盘即送超市现金券100元的广告；在靠近深圳的粉嶺区，有一家大型的地产商甚至自降佣金，提出“业主半佣”的口号，以吸引业主前来放盘。

在过去几个月中，香港楼市的确出现了一些极有趣的事情。额外印花税出台之后，短炒风的确被打压了下来，但是，楼价依然坚挺。在香港财政司司长曾俊华第一次提出预算案之后，香港楼市不跌反升，出现了一个“小阳春”行情。一些地产商纷纷拿出手中的新楼盘放售，民众的反应也相当“热情”，时常在报章上看到一些买家大赞某某新盘价格便宜又划算的报道。

“在过去3个月里，香港楼价升了近一成。港岛区的楼价甚至超过了1997年高位，这太疯狂了！”黄良升说。以他个人对香港房地产市场多年的研究经验来看，一般楼价和成交量通常是同一方向变化的，如果出现了像目前这样的价升量跌的情况，肯定是其中一项出了问题。“通常都是价格出了问题！现时香港楼价明显被炒高了，所以成交量追不上价格的走势。”

所以，日本大地震也只不过是市场拿来说事儿的一个“噱头”罢了，地震跟香港楼市关系非常小，现在成交量下跌的根本原因还是楼价太高。

从现状来看，市场对于楼价的看法已经出现了两极分化的趋势，究竟谁会胜出？或许还要拭目以待。

一直期待香港特区政府大力调控房价的香港人这周可能会觉得有点解气了，随着近期各大银行纷纷调升了同业拆息按揭的附息幅度(俗称H按)及浮动上限，一直处于“亢奋”的香港楼市终于出现调整势头，有地产中介对笔者说，在本周早些时候，甚至出现了十大屋苑零成交的纪录。