民企中骏置业1.26亿收购中石油地产公司

日前，中骏置业在北京产权交易所成功摘牌，取得中石油下属房地产公司北京都市圣景房地产开发有限公司（下称“都市圣景”）100%股权，成交价为1.26亿元。

“在这个时间点拿下这个项目，表示了我们对北京市场的信心和重视。”昨日，中骏置业北京公司企划部经理于方兴在接受《第一财经日报》采访时表示，未来会将该项目打造成中骏置业所擅长的高端公寓，“如果一切顺利，希望明年能在市场上有所动作”。

后期运作复杂

一位不愿透露姓名的业内人士表示，央企根本不舍得拿最赚钱的项目出来转让，出让的项目大多债务关系复杂。

事实证明，此次中石油转让的都市圣景便存在着拆迁、债务、人员安置等历史遗留问题。

根据公开资料，作为中石油旗下的全资公司，都市圣景的实际资产是位于北京市西城区德外大街的一宗约5800平方米的土地，中石油原本打算将其建成一个总建筑面积约3.8万平方米的商住楼项目——华龙大厦。

有消息称，华龙大厦项目原本合同约定开工日期是2005年，竣工日期2007年。今年初，都市圣景因未按合同约定期限开工建设构成土地闲置，收到了北京市国土资源局开出的通知，要求其将该项目建设开发情况书面报告北京市国土局。

对此，都市圣景方面的解释是，该地是德外大街最后几块未拆除的地块之一，需要拆迁的居民有60户，都是上世纪60年代平房，之所以未能按时开工有众多原因，其中包括本项目属于经法院拍卖的历史遗留项目，情况复杂、拆迁量大、拆迁难度大等。其中，拆迁曾因奥运年不批拆迁许可证而搁置。

而就在都市圣景宣称已备足资金，并预计于2010年第三季度开始拆迁后不久，在北京市产权交易所的公开转让项目中，该公司便赫然在列。

根据挂牌公告，此次转让的包括都市圣景100%股权及6498.236449万元债权，且都市圣景的人员将由转让方自行安置，挂牌价格为1.26亿元。这也成为今年3月国资委出台非地产主业央企“劝退令”后，第一个将旗下房地产公司100%股权予以公开转让的央企项目。

最终，中骏置业以底价1.26亿元成功摘牌。

“我们本以为会有竞争，但可能大家还在观望，对于市场的预期没有我们乐观。”于方兴表示，1.26亿元的价格处于中骏置业的预期范围内。

对于该项目拆迁及后期运作的难度，于方兴坦言中骏置业已有所准备。华龙大厦目前的规划建筑面积为3.8万平方米，1.26亿元的成交价折合楼面价约为3316元/平方米。对于这个看似不高的楼面价，于方兴表示，更大的成本在于拆迁补偿费。“这个地方的拆迁肯定是有难度的，不是国家指导价能够拆得动的，至少要到指导价的两倍甚至三倍。”

打造高端公寓

实际上，在国资委的“劝退令”发布之后，涉及央企退出的房地产项目转让数量正在缓慢增加中。如目前在上海联合产权交易所挂牌转让的就有南光(上海)投资公司、中国石油宁夏化工厂分别持有的上海中国石化大厦置业发展有限公司52%和48%股权；国药集团新疆药业有限公司持有的新疆迈德胜房地产开发有限责任公司51%股权；深圳中建投房地产开发有限公司持有的深圳中建投置业顾问有限公司100%股权等4个房地产项目，挂牌总价为2.71亿元。

而对于78家央企退出所涉及的项目转让，包括主业为房地产的央企、上市房企及民营房企中的不少企业都表示出了极大的兴趣。

花样年（01777.HK）主席兼首席执行官潘军就曾于日前表示，花样年正在洽购这些退出企业的房产项目，将会采用多种形式进行收购，“收购的首要条件是要求相关资产的净利润逾15%。”

对此，于方兴也表示，央企的转让是中骏置业拿地的渠道之一。对于此次收购项目的利润率，他们测算的结果也为15%左右。“如果到时候市场好的话可能再高一点，如果市场不好的话最多也就这个水平。”

“拿下这个项目也是我们经过全面评估之后才作出的决定，出于平衡成本的考虑，如果价格再高我们也会放弃。”于方兴表示，未来中骏置业准备将这个项目打造成高端公寓项目，“这也是我们公司比较擅长的。”

此前的2007年，中骏置业曾在北京CBD核心区内的东大桥区域开发了高端公寓“世界城”项目，目前，该项目精装修现房均价为49000元/平方米。