香港楼市量跌价难跌 券商依然在唱多

港府重拳遏制炒风，楼市成交量应声暴跌。但由于量化宽松带来的全球低息资金泛滥，有香港市场人士预计，楼市寒冰期未必会维持很久，新政只会放慢香港房地产价格上升的步伐，但不会改变香港楼市中长期向上的趋势，短期楼价也许会出现5%－10%的微跌，但不会出现暴跌。

资金泛滥助推楼市

在2008年第四季度美国首次推出量化宽松后，香港本地利息随着资金流入而不断下降，几乎接近零，住宅按揭贷款利率普遍接近1%，骤降的贷款利息吸引不少香港居民买楼投资，香港楼价在过去两年连续上涨，累计涨幅已高达50%。

为了控制泡沫风险，香港政府今年2月、4月和8月已经三次调控房地产，但10月美国传出即将实行第二轮量化宽松政策的消息后，香港楼市再度火上浇油，市民纷纷“以存款换砖头”来应对通胀。11月初，反映香港二手楼价水平的中原城市领先指数(CCL)已连升数周至87.55点，创13年来新高，逼近1997年香港楼市最疯狂时期的顶峰水平(100)，港岛区的平均楼价已率先冲破1997年的历史高位。11月18日，国际货币基金组织(IMF)发表报告指出，香港未来几个月将面对越来越明显的物价压力，并警告称热钱涌入、低利率和楼盘供应紧张正使香港面临越来越大的房地产泡沫风险。在此背景下，港府推出了堪称史上最严厉调控措施的“额外印花税”。

不过，多数业内人士认为，调控措施只是打击短炒，不会影响长线投资。中原地产创始人施永青则表示，在全球量化宽松的金融环境之下，拥有物业的业主不会因为政府打击炒风，就肯把自己的物业削价求售。换取现金后，业主的利息收入只会比租金收入更少，而且还要面对货币不断贬值的风险。“因此，我不认为楼价会就此掉头向下。”不过，市场少了炒家推波助澜之后，业主的套现能力势必受影响。不排除市场偶尔出现卖盘潮，楼价在短期会出现下调压力，幅度有5%至8%。

以港岛区十大主要楼盘为例，其平均租金回报率今年以来一直维持在约3.9%水平，对比几乎为零的存款利率，这样的租金回报率对于香港许多投资者来说颇有吸引力。

发展商长实执行董事赵国雄日前表示，政府推出措施短期内会打击炒家入市意愿，估计短期会对楼市带来心理影响。不过由于香港经济增长强劲，资金持续流入，加上措施主要针对短期炒家，而香港楼市目前仍以自住者为主导，相信中长期对整体楼市的影响不大。尤其是内地人士来港置业，主要用作长线投资，而且他们资金较充裕，一般都不贷款，相信调控措施不会阻止内地资金流入香港楼市。

东亚银行首席经济师邓世安认为，调控措施令短炒无利可图，相信短炒会绝迹。但要留意是，如果外围因素不变，欧美资金继续流入，内地人继续来港买楼，楼价长期向上的趋势不会逆转。

券商依然在唱多

在新政推出后，香港的多家券商并未改变之前看多香港楼市和地产股的观点。瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇发表研究报告称，措施对打击短炒行为非常有效，预计楼市的成交量将下降20%至30%，但由于工资上涨、实际负利率及楼宇供应短缺等因素均支持楼价上涨，调控措施难以扭转未来楼价的上升趋势。他预计香港2011年第3季的实际负利率将超过6%。

里昂证券认为资金泛滥才是香港楼价上升主因，预计楼价短期跌幅只有2%。德意志银行认为，新政能够有效控制楼价升势，但楼市大跌则不可能，预计未来两三个月楼价平稳。高盛亚洲也指出，调控措施能有效赶走炒家，但不能遏制楼价升势，建议低吸香港本地地产股。