7月成交创新低 广州房企资金来源匮乏

　　8月1日，富力地产（2777.HK）公告，该公司7月份合同销售收入为30.92亿元人民币,合同销售面积约20.56万平方米。调控对房企的资金压力并未显现，房价涨跌仍未有定数。

　　根据网易房产数据中心监测阳光家缘网签的最新数据显示,7月1日至7月30日,广州十区二县一手住宅均价为10386元/平方米,与6月同期(6月1日至6月30日)相比环比跌6.2%,仅高于今年2月份10252元/平方米的均价。

　　但在成交方面,7月1日至7月30日,广州十区二县一手住宅成交面积为44.07万平方米,与6月同期相比环比升0.66%,成交套数为4061套,与6月同期相比环比回升2.29%,这意味着在连续三个月出现下跌后,广州一手住宅成交面积出现企稳的迹象。

　　数据显示，一手豪宅成交已经连续五周小幅回落。以售价18000元/平方米以上，总价200万以上的豪宅为例，7月17日-7月23日一周，有成交记录的楼盘31个，与上周相比，增加6个楼盘。在有成交记录的31个楼盘中，仅成交86套，环比下跌10.42%；合计签约面积15782平方米，环比上涨9.82%。然而，位于滨江东豪宅区的珠江新岸却以“小户型、两成首付16万”受到了热捧。值得一提的是，广州下半年推地压力空前，需要用五个月的时间完成近80%的卖地计划。如果频繁流拍或底价成交，市场预期将会有一定改变，楼价可能有一定下调机会。

　　二手房成交量获得上升，据当地媒体披露，越秀区嘉和苑目前售价由4月份的16428元人民币/平方米上涨到17560元人民币/平方米，位于海珠区的保利百合花园目前售价也由4月份的13480元人民币/平方米上涨到14091元人民币/平方米。

　　DTZ戴德梁行通过对北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市2010年每月十大热销楼盘的跟踪研究表现，四大城市商品住宅的成交结构中高端及豪宅产品的成交占比（以销售套数计算）已由3月的63%回落至6月的34％，广州中地行分析，五、六月广州新增供应虽然有所放量，成交量一路下滑；由于外围板块楼盘成交比重大，广州成交价格亦呈现结构性波动下调。进入七月，供求双方结束观望，纷纷采取实质性行动，但是政策的高门槛依然阻隔了大批客户在市场之外，而面对政策强压下的房地产市场以及客户的退却，开发商将抢先掌握主动权，加上同行之间的激烈交锋，下半年的房地产市场将重现“营销为王”。

　　7月27日，广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处联合发布《2010年上半年广东房地产市场分析报告》（简称《报告》），指出2010年上半年批准预售面积3647.90万平方米，同比下降39.3%；与实际销售的比值为1.28，与去年同期的2.04相比减少了0.76。其中，第2季度批准预售面积环比下降近50%，而销售面积则增长23%，相当一部分是消化第1季度的存货。

　　《报告》显示，上半年到位资金2723.62亿元，同比增长23.5%，比1季度回落10.6%，但仍比去年同期高7.4%。

　　从构成看，国内贷款690.38亿元，大幅增长43.8%，但第2季度比第1季度减少15.0%；自筹资金749.99亿元，增长29.3%；受新政的影响，其它资金（销售回笼资金）同比增速较慢，比1季度回落了31.7%。其中定金及预收款585.05亿元，同比下降 5.5%，个人按揭贷款469.91亿元，同比增长24.9%，比上年同期低66.4%。

　　从比重分析，国内贷款占本年到位资金的25.3%，同比提高3.5%，为近年同期最高，这体现了房地产企业资金的来源对银行的依赖性较强，也说明了融资渠道比较有限；利用外资占1.1%，为近年同期最低；自筹资金占本年到位资金的27.5%，其比重仍然偏低，不利于对金融风险的防范；其它资金（销售回笼资金）占46.0%。

　　从资金投资比看，上半年房地产到位资金占完成投资的181%，与近年同期相比仅低于去年的194%，仍属高位；但与今年前几个月相比，该比值呈逐月下降趋势，企业资金压力逐渐显现。