红星美凯龙成家居流通第一股 销售型商业模式面临考验

等待IPO八年未果的红星美凯龙终于挂牌上市。[注册新西兰公司] 国内家居建材连锁企业红星美凯龙6月26日在香港联交所上市，成为国内家具建材流通业第一只在香港交易所挂牌上市的股票。按照股价上限13.28元定价匡算，预计上市所得款项净额约69.06亿元。当天开盘报12.62港元，较招股价13.28港元低5%，当天收报12.74港元，跌4.07%，成交8859万股，成交额11亿港元;6月29日，该股继续下跌，最低跌至12港元，当天收报12.60港元，跌幅1.099%。

尽管红星美凯龙此次在港交所发售部分超额认购4.58倍，但其商业模式以及管理短板仍然为投资者所诟病。并且，一直被外界认为是红星美凯龙寻求转型的红星地产，并未装入上市资产。

红星美凯龙定位于内地家具商场管理运营商。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平指出，红星美凯龙欲复制万达的上市模式，但其商业地产模式仍然是销售型模式，这从其IPO之后37%的融资所得将用于沈阳、武汉、南京、中山等9个新自营家居商场的开发建设可见一斑。在业内分析人士看来，国内家居建材行业整合进程将加速进行。

销售型商业地产

此前的6月16日，红星美凯龙创始人车建新以及董秘郭丙合在香港对投资者透露，红星规模做大的最重要原因，是采用了轻重结合的双轮发展模式。

此外，红星美凯龙一直在尝试做O2O电商平台，据招股书披露的未来或将投入此次IPO集资的9%。不过该公司管理层并未在公开场合给出过O2O业务更明晰的方案，只是一直强调尚属于“体验性”。

随着国内城镇化加快，加上人均收入持续提升，将带动家居的装修布置需求，行业前景看好。据分析数据显示，中国家居装饰及家具零售市场是中国家居装饰及家具零售行业增长最迅速的类别之一，预计在未来五年将以10%的复合增长率延续这一趋势。以2014年中国市场零售额计，红星美凯龙在家居装饰及家具零售市场中所占市场份额最大，占连锁零售商场行业市场份额的10.8%，占商场市场份额的3.9%，占整个零售市场份额的2.6%。

其实，2013年以来，红星地产在商业开发上致力要成为下一个“万达2.0”。截至2014年12月31日，红星美凯龙拥有大量商场储备，包括25个筹备中的自营商场，估计总建筑面积约为346万平方米，359个筹备中的委管商场，估计总建筑面积约为2047万平方米。在筹备中的委管商场中，39个已获得地块且预计于2015年底前开业，152个已获得地块且预计于2015年后开业。

目前红星美凯龙在全国仅有北京、昆明、无锡三个爱琴海项目，与此前宣传的“2020年前在全国建成100个爱琴海购物广场”相距较远。

2015年5月31日，红星美凯龙自营商场的平均出租率约为96%，而委管商场的平均出租率约为94%，今年还将开设七个新委管商场。

红星美凯龙商场租赁管理并非没有短板。今年1月，委管商场南通通富商场因委管协议届满但未重续而关闭；今年3月，租赁商场包头东河商场因业绩不佳关店。就在红星美凯龙挂牌上市前夕，其位于广州天河北的门店因租金纠纷，招牌被清拆。这也是继2012年8月广州琶洲店(2010年7月开业)关闭之后，红星美凯龙在广州第二家失败门店。至此，红星美凯龙完全撤出了广州这一内地一线市场。

对于租金纠纷，王永平分析认为，由于红星美凯龙在商场委托管理业务上是挣钱的，其与租户的租金分成谈判是占据主导地位的，租金分成比例或许会让一些商场内的租户承受了高昂的成本。

管理短板待解决

王永平指出，从股价破发可以反映一个业内商业地产公司面临的共同问题——市场供需失衡、实体经济下行、产品创新、空降兵管理等诸多问题，还有待资本市场考验。

近年来，商业地产公司转型背后均伴随着人员流失。业内人士分析，随着业务规模与转型压力的增加，万达、红星美凯龙、五洲国际等几家商业地产公司的管理层需求扩大，而市场中的管理人才毕竟有限，难免出现短板。

王永平还指出，商业模式之外，管理团队很关键，人员流动是团队管理的前兆，团队是业绩的前兆。

筹备A股上市之前，[注册塞舌尔公司]红星美凯龙就进行过一轮挖人战术。例如2011年8月，原万科集团执行副总裁袁伯银已被红星美凯龙招至麾下，出任家居集团总裁(现已从红星美凯龙离职)；早在2009年，原重庆金科地产总裁谌俊宇“跳槽”，出任红星地产集团总裁；2012年8月，车建新挖来曾任万达商业管理副总经理兼招商中心总经理的张华荣；2012年9月，原世茂股份有限公司副总裁兼首席财务官陈汝侠跳槽红星美凯龙，就任首席财务官一职，主要负责红星美凯龙房地产板块业务。原世茂股份助理总裁贾涛任红星美凯龙地产商业助理总裁。